Hitel Blog - Aktualis Hitelek . hu

A Magatartási Kódex elveivel ellentétes szóbeli tájékoztatást adtak több esetben a pénzügyi intézmények ügyintézői a dokumentum előírásainak betartását próbavásárlásokkal ellenőrző felügyeleti munkatársaknak és közreműködőknek. A PSZÁF a vizsgálatsorozatot határozatokkal, szükség esetén szankciókkal zárja le - közölte a PSZÁF.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) munkatársai és közreműködők az elmúlt hetekben magukat ügyfélnek kiadva 12 pénzügyi intézmény - Aegon Magyarország Hitel Zrt., Allianz Bank Zrt., Budapest Bank Nyrt., CIB Bank Zrt., Credigen Bank Zrt., Erste Bank Nyrt., K&H Bank Zrt., MKB Bank Zrt., OTP Bank Nyrt., Raiffeisen Bank Zrt., UCB Ingatlanhitel Zrt., UniCredit Bank Hungary Zrt. - egy-egy budapesti és vidéki fiókjában végeztek próbavásárlásokat, áruhitelek, illetve lakáshitelek iránt érdeklődve. A PSZÁF a helyszínen azt ellenőrizte, hogy a szóban átadott információk megfelelnek-e a közérhetőség és a teljes körűség követelményének, s az intézmények betartják-e a vonatkozó jogszabályok és Magatartási Kódex előírásait.

A PSZÁF megállapította, hogy a Magatartási Kódexnek köszönhetően az intézmények tájékoztatási gyakorlata javult. Az ügyfelek számára összehasonlíthatóbbá váltak a pénzügyi termékek, az ügyintézők részletesebben ismertették az egyes konstrukciókat. A felügyeleti munkatársak és közreműködők azonban több esetben a kódex elveivel ellentétes szóbeli tájékoztatást kaptak. Így elmaradt az egyes kockázatokra való figyelemfelhívás például a megtakarítási termékkel kombinált hitel esetén, illetve több bankfióknál az ügyintézők a szabályozással ellentétes információt közöltek többek között az egyoldalú szerződésmódosítási lehetőségek kapcsán.

A PSZÁF a próbaügylet-kötések eredményét a vizsgálat végén határozataiban értékeli, szükség szerint szankcionálja. Hiányosság, vétség, azaz a fogyasztókkal szembeni tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tilalmáról szóló törvény sérelmének megállapítása esetén a hatóság a PSZÁF törvény alapján bírságot is kiszabhat. A PSZÁF a próbavásárlások eszközét a jövőben is folyamatosan alkalmazza majd. Ismételten hangsúlyozandó, hogy az ügyintézők megfelelő oktatása az elsődleges eszköz, amely biztosítja a korrekt ügyfél-tájékoztatást.

A próbavásárlások ahhoz a fogyasztóvédelmi vizsgálathoz kötődnek, amelyet a PSZÁF 2010. március 24-én indított 30 lakossági hitelt nyújtó banknál és pénzügyi vállalkozásnál a Magatartási Kódex előírásai betartásának ellenőrzésére. A kódexhez kötődő egyoldalú kamat-, költség- és díjmódosítások ellenőrzését a PSZÁF jelenleg a piaci szereplők Árazási Elveinek, eszköz-forrás bizottsági jegyzőkönyveinek és hirdetményeinek bekérésével és közgazdasági elemzésével végzi. A vizsgálat lezárultával az eredményekről a PSZÁF a nyilvános határozatokon túl összefoglaló jelentésben is tájékoztatja a nyilvánosságot.

forrás: portfolio.hu

Az aktualishitelek.hu tapasztalatai szerint a pénzintézetek dolgozói olykor tényleg “elfelejtik” felhíni a figyelmet bizonyos kockázatokra, illetve sokszor félretájékoztatják az Ügyfeleket természetesen oly módon, hogy kedvezőbb színben tüntessék fel magukat és termékeiket a konkurenciánál.

Két konkrét esetet emelnénk ki, amelyek a közelmúltban töréntek.

Az egyik esetben életbiztosítással kombinált hitelt kínált az egyik közismert pénzintézet alkalmazottja az utána hozzánk is betérő Ügyfélnek, akinek lényegében minden pozitívumot elmondtak az adott konstrukcióról, de az esetleges negatívumait  azt nem..

Egy másik esetben pedig a minimális önerőt határozták meg 15 %-ban, azaz a finanszírozási arány maximumát 85 %-ban, ami azért érdekes, mert ugye a “körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról” szóló kormányrendeletben szabályozottak szerint a maximális finanszírozási arány forint alapú hitelek esetében a piaci érték 75 %-a.

Azt azért érdemes megjegyezni, hogy ha a pénzintézet által kiküldött értékbecslő magasabb forgalmi értéket állapít meg, mint amennyiért az Ügyfél adásvételt köt, akkor az értékbecslésben szereplő értéket alapul véve állapítják meg a maximális hitelösszeget, azaz a ténylegesen kifizetendő önerő ebben az esetben valóban kevesebb lesz, mint 25 %..

Keszthelyi Márton, Vezető tanácsadó

Az IMF-hitel fel nem használt részéből és banki alapokból jönne össze a pénz arra, hogy a hitelüket törleszteni képtelen lakás-devizahiteleseket megsegítse az állam.

Az IMF-EU-Világbank által összedobott 20 milliárd eurós mentőcsomagból eddig le nem hívott részéből, 6 milliárd euróból és banki alapokból állhat össze a fedezet a bukott devizahitelek rendezésére kitalált megoldáshoz – írja a kormányközeli Magyar Hírlap. Orbán Viktor kormányfő a 29 pontos akcióterv ismertetésekor kitért arra, hogy létrehoznák a Nemzeti Eszközkezelő Társaságot, amelynek a tulajdonába kerülnének a hiteltörlesztést fizetni nem tudó devizahitelesek lakásai. A hitelesek onnan kezdve bérlőkké válnának és bérleti díj fejében maradhatnának a lakásban.

A lap értesülése szerint a befagytott lakossági hiteleket kockázatmentes állami hitelre váltanák át, erre az IMF-pénzből és banki alapokból teremtenének fedezetet. Az egész törvényjavaslat ősszel kerülhet a parlament elé, év végéig el is fogadnák.

Jelenleg 90-100 ezer adós áll a hitelbedőlés határán, ők legalább három hónapja képtelenek fizetni a bankoknak. Az ő lakásukat már elárverezték volna a bankok a normál működés során, ám ezt most nem tehetik, mert év végéig kilakoltatási tilalom van érvényben. Addig kell az új törvényt megalkotni.

forrás: index.hu

Az Európai Bíróság tíz évvel ezelőtt egy, a tervezett magyar szabályozáshoz kísértetiesen hasonló ügyben kimondta, hogy a jelzálogbejegyzések nemzeti valutához kötése sérti a tőke szabad áramlásának elvét, ezen túl pedig alkotmányossági aggályok is felmerülhetnek - derül ki az Index cikkéből.

Csak forinthitelekhez lehessen jelzálogot bejegyezni - Orbán Viktor június 8-án bejelentett csomagjának 26. pontja szerint a kormány ezt szolgáló jogszabálymódosításokat készít elő. Az indoklás szerint a devizahitelek miatt eddig is százezrek kerültek kiszolgáltatott helyzetbe, nem szabad megengedni, hogy ez másokkal is megtörténjen. Az intézkedés egyértelműen a devizahitelek közvetett, de teljes tiltását szolgálja, legalábbis az ingatlan-, illetve az ingatlanfedezetű hitelek esetében.

A korlátozás azonban könnyen az uniós jogba ütközhet. Az Európai Bíróság 1999-ben hozott (a C-222/97 ügyben) ítéletet egy, a fentiek alapján körvonalazódó szabályozáshoz nagyon hasonló ügyben. Egy osztrák törvény megtiltotta, hogy Ausztriában külföldi valutához kötött, abban meghatározott jelzálogot jegyezzenek be.

Az osztrák bíróságtól utalással az Európai Bírósághoz került ügyben a bírák kimondták, hogy az ilyen korlátozás áttételesen akadályozhatja a tőke szabad áramlását. A bíróság szerint a hitelezés a tőkeáramlás egyik fontos csatornája, a hitelezés egyik alapvető, elválaszthatatlan biztosítéka - különösen ingatlanok esetében - a jelzálog.

Az ügybe ráadásul beszállt (szaknyelven: beavatkozott) a megtámadott Ausztria mellé Finnország. Az osztrák érvelés döntően arra irányult, hogy a szabályozás nem sérti a tőke szabad áramlását, és növeli a rendszer átláthatóságát, ha a hitelezők mind pontosan láthatják, hogy schillingben pontosan mekkora az ingatlanon a teher. A finnek azt próbálták bebizonyítani, hogy lehetnek olyan esetek, amikor az ilyen típusú szabályozás az alapelv sérelme ellenére is indokolt, mondta Kende Tamás ügyvéd, uniós szakjogász. A bírósági döntés azonban határozott volt. Egyfelől leszögezte, hogy a más tagállam valutájában meghatározható jelzálogbiztosíték kizárása sérti a tőke szabad áramlását. Másfelől azt is leszögezte a bíróság, hogy nem ismer el kivételesnek tekinthető helyzeteket, melyek indokolnák a korlátozást.

A tervezett hazai intézkedés részletei nélkül nehéz bármit biztosan állítani, de nem lesz könnyű olyan szabályozást alkotni, amely a fenti nagyon általánosan megfogalmazott döntés fényében ne minősülhetne a tőke szabad áramlását akadályozónak. Bár a gazdasági válság és a “valutakitettség” nemzetgazdasági hatásai akár meg is győzhetik az Európai Bíróságot, véli a nemzetközi jogi szakértő. (11 év telt el az előző ítélet óta, így megváltozott súllyal eshetnek latba egyes kifogások.)

Az Alkotmánybíróság is beleszólhat

Az Index felvetésére, hogy pusztán a magyar jog, a tulajdonjoggal való rendelkezés alkotmányban is garantált szabadsága nem jelent-e akadályt egy ilyen szabályozás előtt, Kende Tamás úgy vélte, ha az intézkedés nem visszaható hatályú - és erről nincs szó - a korlátozás nem valósítja meg a tulajdonjog aránytalan vagy indokolatlan korlátozását. És a korlátozás nemzetgazdasági és egyéb szempontokkal indokolható lehet. Kende hangsúlyozta azonban, hogy “az ördög a részletekben rejlik”, csak a konkrét szabályozás ismeretében lehet alkotmányjogi és európai jogi szempontból ítéletet mondani róla.

Az ügy minden bizonnyal az Alkotmánybíróság elé kerül majd, vélekedett egy másik, neve mellőzését kérő jogi szakértő. Az alkotmányos jog korlátozása mindenképpen felvethető, azonban az AB eddigi praxisában nem igazán születtek olyan döntések, amelyekre támaszkodva előre levezethető lenne valamilyen következtetés. Egy másik, szintén név nélkül véleményt mondó banki szakjogász szerint ha a korlátozást a devizában történt makrogazdasági szintű eladósodottság növekedésére, illetve az eladósodott lakosság védelmére hivatkozva, ésszerű és szükséges időtartamra vezetik csak be, a tulajdonjog korlátozása feltételezhetően nem minősül aránytalannak, és így alkotmányellenesnek sem.

Az idézett szakértő szerint ugyanakkor nem lehet elmenni a mellett, hogy egy ilyen döntés jelentős visszalépést jelen a rendszerváltás után felszabadított devizagazdálkodásban. A magyar gazdaság történetében a devizakódex megszűnése, a devizagazdálkodás teljes szabadsága a társasági törvényhez hasonló jelentőségű lépés, nehezen képzelhető el, hogy bármi is indokolna ebben bármilyen kis visszalépést is.

Gazdasági szükség?

Az indokokról egyébként is lehet vitatkozni. Miközben tény, hogy a devizahitelek elterjedése mára banki rendszerszintű és nemzetgazdasági kockázatot is jelent, kérdéses, hogy a teljes tiltás vagy egy megkésett, de enyhébb szigorítás volna a kiút. Utóbbi egyébként elkezdődött, hiszen az önrész és a törlesztőrészlet és a havi jövedelem arányának meghatározása, deviza hiteleknél a forintnál lényegesen nagyobb hitelképességet előíró szintje már ma is élő intézkedés.

A szigorítás és a forintkamatok csökkenése (a devizahiteleknek a lakossági tapasztalatok okozta népszerűségvesztésével) már azt eredményezte, hogy áprilisban az új hitelek hetven százaléka forintalapú volt (a hitelezés összes értéke persze jóval elmarad a válság előtti, devizaalapú uralomtól).

forrás: portfolio.hu

Várhatóan a jövő héten, kormányülés keretében vitatja meg az Orbán-kormány a 29 pontos kormányzati akciótervnek azt az elemét, amely a deviza alapú jelzálog-hitelezés teljes vagy részleges tilalmát jelentené hazánkban - tájékoztatták a Nemzetgazdasági Minisztériumnál a Portfolio.hu-t. A bankok nem tiltakoztak nyilvánosan a terv ellen, és a bankadó mellett ez a lenyelendő béka egészen kicsinek tűnik, egyes piaci szereplők azonban arra figyelmeztettek: a jogszabály több meglévő hiteladóst is negatívan fog érinteni, amennyiben a deviza alapon történő hitelcserére is kiterjed a tiltás.

Az illetékes Nemzetgazdasági Minisztériumban egyelőre sem a miniszterelnöki szavak értelmezéséről, sem a jogszabály várható hatályba lépéséről nem tudtak pontos felvilágosítást adni, valószínűnek tűnik azonban, hogy nyár végén vagy ősszel jogszabályi formát ölthet a tiltás. Hogy azonban törvény lesz-e ez, vagy rendelet, még szintén nem tudni. “…annak érdekében, hogy az egyre több gondot okozó lakáscélú devizahitelek terjedését meg tudjuk állítani, (…) azt javasoljuk, hogy a jövőben jelzálogbejegyzés csak forintalapú lakásvásárlási hitel esetén legyen engedélyezhető” - szólt Orbán Viktor bejelentése még június 8-án a 29 pontos kormányzati akcióterv 26. pontjaként, a szociális biztonság megteremtését célzó intézkedések között. Egyelőre csak ennyit tudni. Illetve nem tudni…
Azóta ugyanis semmilyen hivatalos tájékoztatást nem adott ki a kormány az ügyben, így még a piaci szereplők körében sem tisztázódott, szó szerint kell-e érteni a miniszterelnök szavait. Amennyiben igen, az a deviza alapú jelzálog fedezetű lakáshitelek mellett a szabad felhasználású jelzáloghitelek teljes spektrumának ellehetetlenítését jelentené. Így lesz-e vagy sem, a jelzálog fedezetű devizahitelezés jogszabályi tiltása számos ügyfelet és néhány piaci szereplőt is hátrányosan érinthet. Azon túl ugyanis, hogy nem tudni, pontosan mely hitelekre fog kiterjedni a tiltás, azt sem tudni még, tesz-e kivételt a várható jogszabály a hitelkiváltások esetében. Pongyola megfogalmazások ide vagy oda, a miniszterelnök szavainak határozottságából arra következtethettünk, hogy nem. Ez azt jelenti, hogy egyes niche szereplők, akikhez eddig az új ügyfelek többsége, akár döntő többsége más banktól, hitelkiváltás révén érkezett, nehéz helyzetbe kerülhet a devizahitelezés tiltásával.

Nem csak az említett kis számú hitelezőről van szó, sokkal inkább azokról az ügyfelekről, akik a fizetési nehézségekkel szembesülve, törlesztési fegyelmük fenntartása mellett döntöttek úgy, jobb feltétellel rendelkező hitelre váltják át meglévő hiteleiket. Míg korábban a frankhitelek frankhitelre váltása volt jellemző, manapság a frankhitelek forintra váltása mellett a jobb feltételű euróhitelre történő átváltás dívik a piacon. Bár a normál feltételű euróhitelek hitelköltségei átlagban még ma is több mint két százalékponttal meghaladják a frankhitelekét, több szereplő is a meglévő frankhitelüket euróhitellel kiváltó ügyfelekre szabott, a frankhitelénél kedvezőbb kamatozású euróhitel termékek révén (is) tudott jelen lenni a piacon.

Mivel nem tudni, mit akar a kormány, kérdéses, megnyitja-e az utat az ügyfelek számára könnyebbséget jelentő hitelkiváltások előtt, avagy a rövid távú árfolyamkockázat a legnagyobb ellenség, és csak a forinthitelek számára terem majd babér. A rövid távút azért kell hangsúlyozni, mert a forinthiteleknél ugyanúgy fennáll az árfolyamkockázat, csak nem azonnal: nem lesz mindegy, milyen árfolyamon csatlakozunk az eurózónához. A forinthitelesek számára az eurózónába lépéskor egy minél gyengébb forintárfolyam volna kedvező, hisz ezáltal a forintban meghatározott törlesztőrészlet devizában kevesebbet érne. Az árfolyamkockázat mellett érdemes kitérni a kamatkockázatra is, ez viszont inkább a devizahitelek mellett szól: néhány százalékpontos kamatemelkedés akár többtíz százalékos árfolyammozgással is felérhet, ha törlesztőrészlet nagyságát nézzük.

forrás: portfolio.hu

Megkezdte működését, és néhány héten belül ki is helyezi az első hiteleket a magyarországi Grameen - modellt alkalmazó szegénybank, a Kiútprogram - írja hétvégi számában a Népszabadság.

Bár a jogszabályok és a hivatali bürokrácia komoly nehézségeket okozott, végre mégis elindulhat a tavaly év végén alapított banki szolgáltatás. A Kiútprogram Közhasznú Nonprofit Zrt.-t Felcsuti Péter, Ujlaky András és Polgár András hozta létre.

A szegénybank lényege, hogy kis összegű hiteleket helyeznek ki, amely arra jó, hogy a nincstelenek saját magukat rángassák ki a mélyszegénységből. A hitelben részesülő emberek ötfős csoportokat alakítanak, ahol a tagok más-más vállalkozást működtetnek, és egymás sikeréért erkölcsileg felelnek. A hitelkihelyezés előfeltétele, hogy az érintetteknek ne legyen se köztartozásuk, se banki tartozásuk. Ez egyelőre jelentősen szűkíti a résztvevők körét.

Molnár György a Kiútprogram Zrt. igazgatósági tagja a napilapnak elmondta, az előkészítő munkák során kiderült, hogy egyes jogszabályok súlyosan akadályozzák az öngondoskodóvá válást, és diszkriminálnak is a különböző foglalkoztatási formák között. A vállalkozóvá válást nehezíti, hogy a megalapítás első napjától kezdve fizetni kell legalább a minimálbér utáni járulékokat és a jövedelemadót.

A legnagyobb kihívást azonban az jelenti, hogy az egyéni vállalkozóvá válás előfeltétele egy OKJ-szintű vizsga. Vizsgázni pedig csak az tud, akinek megvan a nyolc általános iskolája. Ez a szabály pedig olyan embereket zár ki a programból, akik egyébként életképes, jó ötletekkel képesek lennének önfoglalkoztatókká válni.

Mindezek ellenére a Kiútprogram elkezdődik, az első csoportok készen állnak. A zrt. alapítói most e csoportok esetleges sikerességén mérik le, hogy valóban alkalmazható-e Magyarországon a szegénybank, s ha igen, akkor azt milyen módon terjeszthetnék ki.

forrás: index.hu

Holnaptól a körültekintő lakossági hitelezésről szóló kormányrendelet újabb szigorítása lép életbe. A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek hitelezhetőségi limitje, ez a forintban megállapított összeg fejezi ki a maximális havi törlesztési képességet. A bankok csak olyan hitelt adhatnak, amelynek a törlesztőrészlete ezt nem haladja meg, euróalapú hitelnél pedig a fenti limit 80 százaléka, egyéb devizanem esetén 60 százaléka a határ.

A hitelintézetek szinte egyöntetűen úgy vélik, ez már nem lesz hatással a piacra, ott már komoly rendet vágtak a március elsejétől érvényes szabályok (a forinthiteleknél a kihelyezett kölcsön nem haladhatja meg a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 75, euróhitel esetén 60, más devizahitelnél pedig a 45 százalékát).

Korábban a piacon általános volt, hogy szabad jövedelmük legfeljebb harmadáig vállalhatnak a lakossági ügyfelek törlesztési terhet, ez a hitelboom idején alaposan felpuhult. A bankok az éles verseny miatt egyre inkább üzleti titokként kezelték hitelbírálati szisztémájukat, e téren az új szabályozás sem hozott sok változást. A hitelezhetőségi limit a K&H-nál a bank tájékoztatása szerint nem jelent módosítást korábbi gyakorlatukhoz képest, eddig is létezett ilyen - annyit elmondtak, hogy az ügyfelek szabad jövedelmük 30-50 százalékára vállalhatnak náluk törlesztési terhet. Az arány a jövedelemsávtól függ; a jövedelemvizsgálat háztartásra történik, így további szereplő bevonásával lehet javítani a jövedelmi helyzetet. A Raiffeisennél arról tájékoztatták lapunkat, hogy a hitelezhetőség számos tényezőtől függ, egyetlen mutatószámmal nem lehet kifejezni. A jogszabályváltozás hatására a banknál nem változik a bírálati logika. A Volksbanknál azt hangsúlyozták: korábban is teljeskörűen vizsgálták az ügyfél és háztartása jövedelmi helyzetét, így most csak finomításokra volt szükség.

A jövedelem terhelhetősége - mondták el a Budapest Banknál (BB) - többek között függ az ügylet kockázati besorolásától, az ügyletbe bevonható jövedelmek mértékétől. Ezek alapján a sávok termékenként is eltérőek lehetnek. A vállalható teher összességében állítólag a BB-nél sem változik. Az OTP arról tájékoztatta lapunkat, hogy eddig is vizsgálta a háztartások bevételeit és kiadásait és ezek alapján határozta meg a vállalható törlesztőrészletet, ezen keresztül a felvehető maximális hitelösszeget. A legnagyobb magyarországi hitelintézet nem rögzít felső korlátot a törlesztőrészlet/jövedelem arányra, hanem részletes számítás eredményétől teszi függővé a hitelnagyságot. Akik kevésbé terhelik meg jövedelmüket - tették hozzá -, azoknak enyhébb fedezeti követelménynek kell megfelelniük.

Pozitív adóslista híján a bankok csak ügyfeleik bevallása alapján értesülnek a már fennálló hitelterhekről.

Az elmúlt hónapok változásai biztosan nehéz helyzetbe hozzák a minimálbérre bejelentetteket. A Raiffeisennél ők jelzálogfedezetű hitelt igényelhetnek, ám ekkor is kell adóstársat állítaniuk. A BB szerint önmagában a minimálbér nem kizáró ok, de a maximális hitelösszeg ez esetben lényegesen korlátozottabb. Jelzáloghiteleknél - tették hozzá - létezik a dologi adós fogalma (akinek az ingatlanára kerül a jelzálogbejegyzés), de az adósoknak meg kell felelniük a hatályos bonitásvizsgálatnak. A Volksbank azt jelezte, hogy azok a minimálbéren foglalkoztatottak, akik nem rendelkeznek egyéb kölcsönnel, egy átlagos, 8-10 millió forintos hitelt továbbra is felvehetnek.

forrás: index.hu

Gigantikus méretű terhelésnek nevezte az Orbán Viktor által bejelentett banki különadót Erdei Tamás, a Magyar Bankszövetség elnöke, pozitívumként értékelte ugyanakkor, hogy a kormány tartani akarja a 3,8 százalékos hiánycélt, és nem akar teret engedni a bankellenes hangulatnak.

Erdei Tamás az MTI-nek elmondta: a bankokat meglepetésként érte az “óriási mértékű” banki különadó bevezetése, erről a kormány nem egyeztetett a Magyar Bankszövetséggel. Hozzátette: a szervezet egy korábbi levelében már felhívta a miniszterelnök figyelmét arra, hogy egy ilyen intézkedés milyen veszélyekkel járhat.

“Ezt egy gigantikus mértékű terhelésnek tartjuk, főleg egy olyan időszakban, amikor a bankok egyébként is komoly nehézségekkel küzdenek a meglévő portfólióval kapcsolatos veszteségek elszámolása miatt. A kockázati költségek jelentősen növekedtek az elmúlt időszakban a lakossági és a vállalati területen is. Ráadásul azt az indoklást nehéz elfogadni, hogy a bankok állami támogatást kaptak, hiszen erre Magyarországon nem került sor, abban a két esetben pedig, amikor hitelnyújtás történt, az összegeket már törlesztették” - mutatott rá.

Erdei elmondta: a részleteket még nem ismerik, a közeli napokban kezdődik az egyeztetés a különadó bevezetéséről, annak vetítési alapjáról, mértékéről kell majd megállapodni. “Természetesen, csak egy olyan különadót tudunk elfogadni, ami nemcsak a bankokra, hanem a teljes pénzügyi rendszerre vonatkozik” - hangsúlyozta.

Felhívta a figyelmet arra: egy ilyen nagyságrendű elvonás megnehezíti a bankok helyzetét, befolyásolja tőkehelyzetüket, és hitelaktivitásukat egyértelműen csökkenteni fogja, ami megnehezíti a reálszféra hitelhez jutását. A bejelentett terhek meg fognak jelenni a hitelek árában is. Tehát károkat fog okozni a bankrendszernek, és azon keresztül a reálgazdaságnak is.

A Reuters beszámolója szerint Erdei kifejtette: a drasztikus adóteher károsan hat a bankok tőkehelyzetére, és nem lepődne meg, ha néhány bank veszteséges lenne 2010-ben, ha a kormány egy ilyen adóterhet róna a bankokra.

Erdei Tamás szerint évi 30-40 milliárd forintos adóteher még elviselhető lenne, a deviza alapú jelzáloghitelezés tiltásával kapcsolatban viszont úgy fogalmazott, a terv elfogadható lehet.

forrás: portfolio.hu

A 29 pontból álló gazdasági akcióterv 26. intézkedéseként a kormány azt tervezi, hogy csak forint alapon lehessen bejegyezni jelzáloghitelt - jelentette be a parlamenti felszólalásában Orbán Viktor. A miniszterelnök nem konkretizálta, hogy mikortól indulna el az intézkedés,

Bár Orbán Viktor szavaiból a terv részleteiről, köztük a deviza alapú jelzáloghitelezést tiltó jogszabály hatályba lépésének időzítéséről és bevezetésének módjáról semmit nem tudhattunk meg, a cél világos: a forint alapú jelzáloghitelezés egyeduralkodóvá tétele. Bár elsőre túl radikálisnak hangzik a javaslat, és bizonyára heves vitákat fog kiváltani, érdemes megfontolni az alábbiakat:

1. svájci frank alapú jelzáloghitelt a magyar hitelintézetek gyakorlatilag alig nyújtanak (a bankok közül utolsóként az AXA Bank is azt tervezi, felhagy ezzel a márciusban életbe lépett, körültekintő lakossági hitelezésről szóló kormányrendelet szigorúsága miatt - mint ismeretes, a frankhitelek LTV-mutatója legfeljebb 45%-os lehet),

2. miután a frankhitelezés lényegében megszűnt, a lakosság kezdetben az euróhitel felé mozdult el, az új forinthitelek kamatszintjének fokozatos csökkenésével (a frankkal szemben nehéz a forintnak versenyeznie, de frankhitel - mint fent említettük - a közelmúltban alig került kihelyezésre, az euróhitellel szemben viszont már könnyebb a verseny), a forinthitel idén ismét “polgárjogot” nyert, és áprilisban már a jelzáloghitelek 70%-át forint alapon vették fel a lakossági ügyfelek.

3. A bankok többségének egyértelmű jelzése alapján a forinthitelé a jövő, forintban tartós és magas szintű likviditással rendelkeznek a bankok. Bár a törlesztőrészlet-problematikában általában nem az áfolyamkockázat a ludas, érdemes azt is megjegyezni, hogy tartósan alacsony kamatkörnyezetben a forinthitel-portfóliók minősége jobb lehet, és kisebb hitelezési veszteségeket okozhat a bankoknak a devizahitelnél.

Vélhetően a szektor szereplőinek többsége betervezte az idei évre a forinthitelek gyors térnyeresét (arányban és nem abszolút volumenben!), így a forinthiteleken adott esetben elérhető kisebb kamatmarzs a betervezetthez képest nem fog drámai kamateredmény-romlást okozni náluk: rövid távon a kamatbevételek elhúzódó realizálódása, hosszú távon (felelős gazdaságpolitikát feltételezve) az egyébként is csökkenő forint-kamatszint miatt.

4. A radikálisnak tűnő javaslat leggyengébb pontja a forinthitelek kamatszintjének alakulása lehet, amennyiben ugyanis nem sikerül felelős gazdaságpolitikát folytatnia az új kormánynak, vagy a nemzetközi környezet ismét drámai mértékben romlik, a kamatkockázat a devizahitelek árfolyamkockázatánál nagyobb veszéllyé válhat. Csányi Sándor OTP-vezér is nemrég úgy nyilatkozott: két százalékpontnyi kamatkockázat az OTP portfóliójában tíz százalékos árfolyamkockázattal ér fel. A jelenlegi helyzetben ha az ügyfél túl magasnak tartja a forinthitel kamatát, választhat euróhitelt is, igaz, szigorúbb LTV-korlátok mellett (60% a forint 75%-ával szemben). Amennyiben a magyar gazdaságpolitika ismét eljátssza hitelét, és a forinthitelek kamata nő, ez a lehetőség nem áll majd rendelkezésre, a hitelezés fellendítése érdekében az állam ismét egy kamattámogatási rendszer bevezetésére kényszerülhet. Ilyen helyzetben az euróhitelezés mint “egérút” talán olcsóbb lenne.

5. Érzékenyen és igazságtalanul érintheti az intézkedés azokat, akik rendszeres eurójövedelemmel rendelkeznek, vagyis természetes fedezettséggel bírnak. Esetükben érdemes volna meghagyni az euró alapú jelzáloghitel felvételének lehetőségét. Természetesen még könnyen elképzelhető, hogy ez a kivétel be is kerül a jogszabályba.

6. A javaslat bár elsőre drasztikus hatásúnak tűnik, a 4. pontban szereplő kockázatokat (felelőtlen gazdaságpolitika) leszámítva megfelel a jelenlegi trendeknek, az amúgy is marginalizálódó deviza alapú jelzáloghitelek vártnál gyorsabb eltűnését jelentheti. A javaslat ugyanakkor jelzi: az Orbán-kormány elégtelennek tartja a március 1-jén és június 11-én két lépcsőben életbe lépő, körültekintő lakossági hitelezésről szóló kormányrendeletet, ami pedig (néhány hiányossággal , például a kötelező adósnyilvántartás hiányával együtt) jórészt már önmagában is biztosította a hitelezés felelőssé tételét.

forrás: portfolio.hu

A lakáspiac és egyben az ország egyik fontos, megoldatlan, levegőben lógó problémája a nem teljesítő lakossági jelzáloghitelek ügye. Megvizsgáltuk, hány nemfizető hitel van, és milyen megoldást várnak a kormánytól a bankok és a fejlesztők.

A lakások árverezését megtiltó kormányrendelet hatálya április 15-én megszűnt volna, azaz elvben ettől a naptól kezdve kilakoltathatók lettek volna a lakásukat nemfizetés következtében elveszítő adósok. A kilakoltatási moratórium meghosszabbítását több civil szervezet is közleményben követelte.
Egyik utolsó intézkedéseként a leköszönő Bajnai-kormány végül módosította az árverezési szabályokat, amelyek értelmében a jövőben csak a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által ellenőrzött pénzügyi szervezetek árverezhetnek el ingatlant, kizárólag az adóhatóság hivatalos internetes honlapjához kapcsolódó Elektronikus Árverési Felületen. Az új módosítások értelmében kizárólag az ügyfélkapun keresztül lehet majd ajánlatot tenni. Érvényesnek az árverés záró időpontjáig beérkezett, a becsült érték 70%-át elérő legmagasabb ajánlat minősül. A licitek a meghirdetett időponttól kezdve három napon keresztül tartanak este kilenc óráig. Az árverésről az illetékes önkormányzatot is értesíteni kell majd.
Az új rendelet módosítása április 15-én lépett életbe, és figyelembe véve, hogy a szabályok szerint minimum 45, maximum 60 nap telhet el a hirdetmény közzététele és az árverés között, legkorábban június 1-jén lehetne árverést tartani. A bajba jutott hitelfelvevők védelmében a Fidesz is többször felszólalt a kampány során, és a választásokon elsöprő győzelmet aratott párt politikusai többször is hangsúlyozták, hogy az új kormány egészen addig fenntartja a kilakoltatási moratóriumot, amíg nem találnak megoldást a problémára. Ezt az ígéretet Szijjártó Péter, a párt kommunikációs vezetője a választások második fordulója után is megerősítette.

Hány lakás a tét?

A sajtóban megjelent számítások szerint több mint 200 ezer embert, több mint 60 ezer háztartást érint Magyarországon ma a lakáshitelek törlesztésének problémája: ennyire becsülik a problémás lakáshitelek számát. A PSZÁF adatai szerint a 920 ezer hazai jelzálog-fedezetű lakossági hitelből a hitelfelvevők 738 ezret törlesztenek késedelem nélkül. Magyarországon tehát ma 196 ezer olyan lakossági jelzáloghitel van, amelyet felvevője késedelemmel törleszt - igaz ezeknek a többsége egyelőre 90 napnál kisebb késedelmet szenved. A 90 napnál késedelmesebb jelzáloghitelek száma a felügyelet számításai szerint körülbelül 63 ezer. Az árverezés lehetséges veszélye, illetve lakásuk elvesztése tehát potenciálisan ennyi adóst (illetve ennyi családot) érinthet Magyarországon, bár e hitelek esetében a végrehajtási szakasz előtt még sok megoldás áll a hitelezők rendelkezésére. Végrehajtási szakaszban jelenleg mintegy 20 ezer lakás van.
A potenciálisan elárverezésre váró lakások elsősorban természetesen nagyon súlyos szociális problémát jelentenek.

Érdemes ugyanakkor gazdasági oldalról is megközelíteni a problémát, hiszen a problémás ingatlanállomány mára olyan kritikus méretet ért el, hogy a problémát a gazdasági racionalitások miatt is kezelni kell valahogy. A több mint 60 ezer érintett lakás “piacra kerülése” ugyanis - a szociális katasztrófa mellett - megjósolhatatlan következményekkel járna a lakáspiacra, és ezáltal a lakástulajdonosok széles rétegeire nézve. Bár a Központi Statisztikai Hivatal még nem hozta nyilvánosságra, hogy 2009-ben hány tranzakció történt, piaci becslések szerint tavaly körülbelül 110-120 ezer lakás cserélt gazdát. Jól látható tehát, hogy a több mint 60 ezer lakás árverezése nemcsak beláthatatlan következményekkel lenne a lakásárak alakulására, hanem a puszta kivitelezése is minden bizonnyal lehetetlenség lenne. Ráadásul a lakáspiac recessziója idén az árverezések nélkül is folytatódik: az FHB Bank Lakásárindexének prognózisa szerint 2010-ben közel 10%-kal csökkenhetnek a lakásárak. Ezt a folyamatot a tömeges lakásárverések minden valószínűség szerint csak tovább fokoznák, ami még nehezebb helyzetbe sodorná a lakástulajdonosokat, a lakásfejlesztőket és - a fedezetül szolgáló ingatlanok értékcsökkenésén keresztül - végeredményben a hitelező bankokat is.

A lakásárverések nehézségeit ugyanakkor jól szemlélteti az a tény is, hogy az árverező cégek közleménye szerint 2009-ben a végrehajtási szakaszban lévő ügyeknek csak kisebb része, néhány ezer került árverést szervező cégekhez, és ezen belül a kalapács alá kerülő ingatlanok értékesítésének mindössze 5-13%-a volt eredményes. Almási Krisztián, a Creditexpress Magyarország lakásárverésekért felelős vezetője kérdésünkre ezt elsősorban azzal magyarázta, hogy az árverésre kerülő lakóingatlanok jelentős része még a bennük lakók birtokában van, vagyis a birtokba kerülés feladatának megoldása az új tulajdonosra hárul, hiszen árverést szervező cégek nem lakoltatnak és nem is lakoltathatnak ki - ez ugyanis a bíróság hatásköre.

Önkormányzati és állami megoldások
Korábban többször felmerült az a megoldás, hogy az önkormányzatok vásárolják meg a bajba jutott lakáshitelesek lakásait, amelyeket a benne lakók majd önkormányzati bérlakásként bérelnének tovább. Ez a konstrukció elvileg lehetséges, hiszen az önkormányzatok 2009 augusztusa óta megvásárolhatják a területükön kényszerárverésre kerülő ingatlanokat, és bérbe adhatják őket korábbi tulajdonosaiknak. Az önkormányzatok úgy élhetnek az elővásárlási jogukkal, hogy a licit lezárását követő munkanapon délután öt óráig jelzik: tartják a beérkezett legmagasabb licit összegét. Ez a megoldás azonban kevéssé valószerű, hiszen az önkormányzatok nagy többsége egyszerűen nincsen olyan anyagi helyzetben, hogy élni tudjon elővásárlási jogával.

Több ingatlanfejlesztő vetette fel ugyanakkor megoldásként egy ingatlanalap létrehozását. A piaci szereplők többször bemutatott koncepciója szerint a bajba jutott hitelesek ingatlanjai a bankok és az állam közös tulajdonában álló ingatlanalapba kerülnének, a lakásukat elveszítő adósok pedig bérlőként lakhatnának tovább bennük. A lakásfejlesztők elképzelése szerint így elkerülhető lenne, hogy tömegek kerüljenek utcára, illetve a már amúgy is gyengélkedő lakáspiacra sem dőlne rá nagy mennyiségű eladó lakás.

Az állam szerepvállalása valamilyen formában tehát elkerülhetetlennek látszik, hiszen az államnak a rendszerszintű kockázatokat mindenképpen el kell kerülnie. Orbán Viktor utóbbi hónapokban tett nyilatkozatai arra engednek következtetni, hogy a Fidesz által alakítandó új kormány vélhetően megpróbál megoldást találni az előttük tornyosuló problémára.

forrás: resourceinfo.hu

Jelentős kereslet- és árcsökkenés; a kisebb, olcsóbb ingatlanok iránti érdeklődés növekedése; a készpénzes vásárlók túlsúlyba kerülése - immár másfél éve ezek jellemzik a lakáspiacot. Melyek a legkeresettebb ingatlantípusok 2010-ben és mik voltak a 2008-as “békeidőben”, miért a panelek lettek a válság legnagyobb vesztesei és a központi lokációjú, kisebb méretű városi lakások a leginkább értékállóak?

Kereslet változás és a hitelesek aránya

Összehasonlításként, alapul a 2008-as év első, még a válságtól nem sújtott felét vették, így két év távlatában vizsgálták a változásokat. A kereslet két év alatt országos átlagban mintegy egyharmadával esett vissza: átlag alatti a csökkenés a válság által kevésbé érintett vevőkörrel jellemezhető budai kerületek (pl. II. és XII. kerületben csak 20%), illetve a budai oldali agglomerációs területek (pl. Szentendrén és környékén 25%) esetében. A vidéki városok közül Győrött átlag alatti, 20-30% közötti a mérséklődés. Kaposváron ugyanakkor 40-50, Tatabányán 35-40% visszaesésről számolhatunk be. A forgalmi visszaesés területileg eltérő mértéke elsősorban az általános gazdasági helyzettel, a lakáskeresők fizetőképességével, megtakarításaival, a bankok hitelezési hajlandóságával, valamint az ingatlanállománnyal függ össze.

“Nem csak a kereslet volumene csökkent jelentősen, de a piacon maradt lakásvásárlók finanszírozási arányai is nagymértékben átalakultak. Míg 2008-ban országosan 30% körüli (ezen belül a budai kerületekben 50, de pl. Kaposváron és Tatabányán csak 5-10%) volt azok aránya, akik vagy már meglévő hitel fedezetcseréjével, vagy teljes egészében készpénzből vettek lakást, addig idén az arányuk már eléri a 70%-ot.” - emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A regionális eltérések megmaradtak; a II. és XII. kerületben, illetve Siófokon és környékén 90%, ugyanakkor például a kelet-pesti agglomerációban csak 45-50%-ot tesznek ki a készpénzes vevők. A különbség egyrészt a befektetési célú vásárlók arányából, a vevői kör összetételéből, illetve a település vagy terület banki kockázati besorolásából, így a hitelhez jutás lehetőségéből adódik.
A legkeresettebb ingatlanok a válság előtt és ma

Az ingatlan értékesítő hálózat szerint több paraméter mentén adták alább igényeiket a lakáskeresők: kisebb méret, alapterület, szobaszám, alacsonyabb ár, más típus (sorház is lehetőség lett), vagy egyéb igények mellőzése (pl. több fürdőszoba helyett egy).

Amik a legnagyobbat bukták

“Az áresés területenként igen változatos mértékű, 10 és 35% közötti volt az elmúlt két év során. Leginkább a panellakások veszítettek értékükből, elsősorban az elavult gépészet, szigetelés és távfűtés miatt. A válsággal szemben kevésbé ellenállók általában a nagyméretű, a rossz környéken fekvő, a rossz állapotú, vagy belső elrendezésű lakások.” - mondta Valkó Dávid.

Az értékcsökkenést okozhatja emellett az a speciális piaci helyzet is, hogy egy-egy koncentrált területen, pl. vidéki panellakótelepeken megnőtt a kínálat a korábban minimális önerővel vásárolt lakásokból, amiktől most szabadulnának a tulajdonosok, lejjebb nyomva az árakat.

Válságálló ingatlanok

Az esetek nagy részében területenként vannak válságálló ingatlanok, melyek nominál értékben tartják árukat. Leginkább az újépítésű, vagy újszerű, néhány éves lakások jelentettek jó befektetést a válság előtt. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások a leginkább válságállóak, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok.

“A válság mélypontját már magunk mögött tudhatjuk, és idén lassan elindul a kilábalás. Bár a piac működésére, az árak alakulására jelentős kockázatot jelent a kényszerértékesítés előtt álló ingatlanok tömege, a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük.” - tette hozzá Valkó Dávid.

forrás: portfolio.hu