Izgalmas félév a magyarországi lakáshitelezésben - Hitelpiaci körkép, 2010
2010. augusztus 9. - hétfőAz utóbbi öt évben mindössze egyetlenegyszer, idén januárban vettek fel olyan kevés lakáshitelt a magyarok, mint a statisztikákban már szereplő legutóbbi hónapban, májusban. Kiszáradt tehát a hitelezés, pang a piac, nincs okunk mozgalmas időszakról beszélni – mondaná egy laikus. Érdekes és eseménydús hónapjait éli a magyarországi lakáshitelezés – véli ezzel szemben e cikk szerzője. A fenti ellentmondás a hiteladósok, a hitelnyújtók és az állam szempontjainak a figyelembevételével könnyen feloldható.
A magyar lakosság 93,9 milliárd Ft összegben vett fel lakáshitelt az év első öt hónapjában. A szám önmagáért beszél: egy évvel korábban 147,1 milliárd, két éve pedig 333,1 milliárd Ft volt ugyanez az összeg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikái szerint. A háttérben nem elsősorban a lakáspiac kínálati oldali visszaesése áll. A helyzet jól mutatja az Amerikából indult pénzpiaci válság hosszan elhúzódó hatásait, azt a hitel- és bizalomvesztést, amely hazánkban nem csupán a lakossági pénzügyek intézését, de a lakhatás új feltételeinek megteremtését is rendkívül kedvezőtlenül érintette.
A legutóbbi két évben a visszaesés mellett az újonnan kihelyezett hitelek devizanem szerinti összetételében is látványos változás következett be. Míg a válság előtti hónapokban a hitelek közel 90%-át az alacsony kamattal kecsegtető svájci frankban nyújtották a bankok, mára ez teljes egészében elveszítette létjogosultságát. 2010 júniusában az utolsó kereskedelmi bank is felhagyott a frankhitelezéssel, bár igény vélhetően - ha kisebb mértékben is, mint korábban - maradt volna erre az ügyfelek részéről.
A frankhitelek eltűnését nem a kereslet kiszáradása vagy az árfolyamkockázatok hirtelen felismerése idézte elő. Március 1-jén hatályba lépett a körültekintő lakossági hitelezésről szóló kormányrendelet első része, amely az újonnan kihelyezett hitelek hitel-hitelbiztosítéki arányát (loan-to-value, LTV-mutató) forinthitelek esetén 75, euróhitelek esetén 60, frankhitelek esetén pedig 45%-ban maximálta. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy devizahitelt csak a meglehetősen magas önrésszel vagy pótfedezettel rendelkező ügyfeleknek ítélnek oda a bankok. A június 11-én életbe lépő második lépcső ezt még azzal is megtoldotta, hogy az euróhitelek törlesztőrészlete nem lehet magasabb a bankok által meghatározott hitelezhetőségi limit 80, a frankhiteleké pedig ennek 60%-ánál.
A kegyelemdöfést a devizahiteleknek végül az új kormány 29 pontos gazdasági akcióterve adta meg: a vonatkozó törvénymódosítások hatálybalépése után nem alapítható jelzálogjog a természetes személyek (az egyéni vállalkozók kivételek) devizaalapú kölcsönszerződéséből keletkező hitelezői követelés biztosítására. Bár a meglévő devizahitelek kiváltására és fedezetcseréjére mindez nem vonatkozik, a törvénymódosítás gyakorlatilag azt jelenti, hogy a devizaalapú lakáshitelezésnek Magyarországon jó időre vége. Abban a kérdésben, hogy az euró néhány év múlva várható bevezetésének fényében nem jelent-e ez túlzott reakciót az elmúlt két év történéseire, a szakértők véleménye nem egységes.
Deviza helyett forint?
A fentiek ellenére a forinthitel eddig nem tudta betölteni azt az űrt, amelyet a devizahitelek maguk mögött hagytak. Bár a bankok májusban már az új lakáshitelek 77%-át forintban helyezték ki, a forinthitelek összege nem éri el azt a volument sem, amit például tavaly júniusban és júliusban a korábbi lakáshitel-támogatási program kivezetése előtt ítéltek oda az ügyfeleknek. Ennek egyik oka - a lakosság alacsony megtakarítási és kockázatvállalási szintjén túl - az a tény, hogy a forinthitelek átlagos hitelköltség mutatója valamivel még mindig 10% fölött van, és egyelőre a néhány bank által meglehetősen kis kamatmarzs mellett kínált hitelek sem tekinthetők kellően olcsónak.
Mindebből egyenesen következne a korábban alkalmazott állami megoldásokhoz hasonló kamattámogatási program bevezetése - csakhogy ehhez rendkívül korlátozott az államháztartás mozgástere. Talán emiatt is hajlik az új kormány egy olcsóbb, egyúttal az ügyfelek alacsony előtakarékossági hajlandóságát fokozó megoldásra. Ennek elsősorban a lakástakarék-pénztárak lennének a haszonélvezői, és csak áttételesen a kereskedelmi bankok. Bencsik János belgazdasági államtitkár már többször utalt rá: a hitelezés lakáskasszákon keresztül történő ösztönzésének része lehet a lakástakarék-pénztári szerződések maximális futamidejének, az évente elnyerhető állami támogatás maximális összegének és a lakáskasszák hitelezési limitjének emelése, illetve az egyes szerződések családon belüli összevonhatóságának megteremtése is. Mivel a lakástakarék-pénztárak forrásállománya és hitelezési kapacitása jelentősen elmarad a kereskedelmi bankokétól, mindettől rövid távon nem kell csodát várni.
Annál is kevésbé, mert a kormány úgy döntött: az egyes nemzetgazdasági szektorok közül elsősorban a pénzügyi szektorra kivetett különadóból gyűjti be a 3,8%-os költségvetési hiánycél tartásához nélkülözhetetlen mintegy 200 milliárd Ft-ot. A lakáshitelezést végző pénzügyi szervezeteknek ebből csaknem 130 milliárd Ft-ot kell befizetniük, még ebben az évben, két részletben (szeptemberben és decemberben). A bankadó hatása egyelőre kiszámíthatatlan, de biztosra vehető, hogy ez önmagában egyrészt drágítja, másrészt visszaveti a hitelkínálatot. Az ezzel ellentétes bankári nyilatkozatok ellenére ugyanis nem valószínű, hogy a bankok 100%-ban lenyelik a bankadó terhét, másrészt csökkenti az adó a bankok likviditási és tőketartalékait, ami a hitelezés mennyiségi mozgásterét is szűkíti.
Romolhat még a hitelportfólió
Tovább nehezíti a bankok dolgát, hogy még nem biztos, hogy megállt a lakossági hitelportfólió romlása. Bár az ezzel kapcsolatos friss adatok a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) statisztikáiban lapzártánk idején még nem voltak elérhetők, sejthető, hogy a kilencven napon túli fizetési késedelembe esett jelzáloghitel-szerződések aránya megközelítette a teljes szerződésszám 10%-át. Ez - a meghosszabbított kilakoltatási moratóriummal és a fedezetként bevont ingatlanok árának további csökkenésével egyidejűleg - azt jelenti, hogy a bankok egyre több hitelüket minősítik át problémássá, és egyre nagyobb hitelezési veszteségeket kell utánuk leírniuk. És korántsem biztos, hogy a folyamat megáll, a frank árfolyama ugyanis június eleje óta 200 Ft fölött van. Azért fontos kérdés ez, mert a bankok meglévő lakáshitel-portfóliójának 58%-a jelenleg is svájci frankban van denominálva, és a frankhitelesek többségének havi törlesztőrészlete a hitelfelvétel óta csaknem harmadával emelkedhetett.
Az összes devizahiteles számára némi könnyebbséget jelentene a PSZÁF új elnökének, Szász Károlynak a sajtóban felvázolt javaslata, amely szerint a bankok a jövőben nem alkalmazhatnák saját eladási árfolyamukat a devizában meghatározott törlesztőrészletek forintra történő átszámítása során, ehelyett középárfolyamaikat vagy az MNB hivatalos napi devizaárfolyamát kellene alkalmazniuk. Ha jogszabályi formát ölt a javaslat, ez önmagában is több milliárd forinttal apaszthatja a bankok éves profitját, az adósoknak pedig havonta egy-két ezer forintos megtakarítást jelenthetne.
Végezetül az ír mintára megálmodott Nemzeti Eszközkezelő Társaság felállításáról is érdemes néhány szót szólni. Az intézmény nem csupán a devizahitelesek, hanem a hírek szerint az összes fizetési gonddal küszködő magyarországi lakáshiteles tartozását megvásárolhatná a bankoktól, a lakások tulajdonjogát pedig bérleti joggá alakítaná. Az ügyfeleknek így az állami szereplő számára a hiteltörlesztésnél alacsonyabb bérleti díjat kellene fizetniük. Azon túl, hogy a program finanszírozási forrása egyelőre bizonytalan, az is nagy kérdés, milyen áron vásárolná meg az állami intézmény a bankok bedőlni látszó hiteleit. A bankok mindenesetre még a legrosszabb minőségűnek tartott fedezett hiteleiket sem adják el a követeléskezelőknek a tartozás értékének 30-40%-ánál alacsonyabb áron.
forrás: resourceinfo.hu



