Hitel Blog - Aktualis Hitelek . hu

Az év első fele a jelzáloghitelezés példátlan visszaszorulásáról, június hónap viszont már a forint alapú lakáshitelek nagy, öt éve nem látott volumenű kihelyezéséről szólt a magyar bankoknál. Igaz, a devizahitelek egykori csúcsához képest ez az összeg sem nagy, az alacsonyabb önerőért cserébe egyre több ügyfél vállalja a forinthitelek általában magasabb törlesztőrészletét. Júliustól a deviza alapú jelzáloghitelek tiltása miatt nem is lesz más lehetősége a családoknak, mint forint alapú hitelt felvenni. A jelenlegi helyzetben úgy tűnik, a magyarországi lakossági hitelezés hosszú évekig nem fog visszatérni válság előtti szintjére, és a különadóval sújtott bankok továbbra is a meglévő hitelportfóliók megfelelő kezelésére összpontosítanak.

Gyászos félév.

Még a tavalyinál is 30%-kal kevesebb, mindössze 205 milliárd forint lakossági jelzáloghitelt helyeztek ki a magyar hitelintézetek az idei év első felében - derül ki a Magyar Nezmeti Bank (MNB) ma reggel közzétett statisztikáiból. Ez az összeg mindössze 26%-a a 2008-as csúcsnak, sőt, a 2005-ösnek is csak kétharmada. Felhasználási céljukat tekintve azonban nincs jelentősebb változás, a jelzáloghitelek 58%-át használták hivatalosan is lakáscélra az idei év első hat hónapjában.

Annál nagyobb a változás a jelzáloghitelek devizanem szerinti összetételében: míg 2005-ben 66, 2006-ban 83, 2007-ben 91, 2008-ban pedig 93%-os arányt képviseltek a devizahitelek (ezek túlnyomó része svájci frank alapú volt), tavaly már csak a hitelek 78, idén pedig mindössze 43%-át nyújtották devizában a hitelintézetek az év első felében. A devizahiteleken belül az euró vette át a svájci frank korábbi szerepét. Ebben a svájci frank árfolyamához képest tapasztalt nagyobb forintgyengülésen és a bankok visszavonulóján túl a frankhitelt jelentősen diszkrimináló körültekintő lakossági hitelezésnek is szerepe volt.

Életre kelő forinthitelek.

Miután júliusban az új kormány megtiltotta a deviza alapú hitelekre történő jelzálogjog-bejegyzést, néhány hónapon belül euró alapú jelzáloghitelekkel sem fogunk találkozni. A tiltás jórészt a piaci gyakorlatot követi: míg a devizahitelek állománya tranzakciós alapon soha nem látott összegben, 31,6 milliárd forinttal csökkent júniusban, a forinthiteleké egy éve nem látott mértékben, 26,3 milliárd forinttal nőtt. Devizában tehát nettó hiteltörlesztő, forintban fél éve folyamatosan nettó hitelfelvevő a magyar lakosság.

Az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek körében júniusban 18,2%-ra csökkent a devizahitelek aránya, holott még tavaly is 70-80% körüli arány volt jellemző. A teljes jelzáloghitel-kihelyezés júniusban 40,78 milliárd forint volt, ebből 24,7 milliárd forint volt lakáshitel.

A devizahitelek egyre gyorsabb ütemű háttérbe szorulása a lakáshitelekre és a szabad felhasználású jelzáloghitelekre egyaránt jellemző. Júniusban 19,9 milliárdnyi forint alapú lakáshitelt és 4,8 milliárdnyi deviza alapú lakáshitelt vettek fel a háztartások, a szabad felhasználású jelzáloghitelek körében 13,4 milliárd és 2,68 milliárd forint ez a két összeg.

A forint alapú lakáshitelezésben sikerült átlépni egy lélektani határt: utoljára 2005 júniusában volt ilyen magas a kihelyezett összeg, összegszerűen 21,6 milliárd forint. Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy míg négy évvel ezelőtt ez 41%-ot jelentett a lakáshiteleken belül, most már a lakáshitelek 81%-át vették fel az ügyfelek forintban. Nem lehet azt mondani, hogy a lakáshitelezés fellendült volna, a 24,7 milliárd forint kihelyezés a tavalyi évi nyomott szinteknek felel meg.

Nem adnak okot bizakodásra a lakáspiaci adatok sem. A KSH legfrissebb adatai szerint a használatba vett lakások száma 34, az új engedélyeké 41 százalékkal alacsonyabb, mint 2009 első félévében volt. A befejezett lakásépítkezések száma két régióban közel felére, további háromban kétharmadára csökkent. Még inkább gyengült az építési szándék: az új engedélyezések 5 régióban felére-egyharmadára csökkentek. Csak a fővárosban kértek ugyanannyi engedélyt ebben a félévben, mint az előző év azonos időszakában.

A forint alapú lakáshitelek hitelköltség-mutatója elérte már azt a viszonylag alacsony szintet, amely az ügyfelek négyötöde számára vállalható a kisebb önerőért cserébe - derül ki az adatokból. Míg ugyanis például euróhitel esetén a fedezetül felkínált ingatlan hitelbiztosítéki értékének legalább 40%-át önerőből vagy pótfedezettel kell biztosítani a vételhez, a forinthiteleknél csak 25%-ban van szükség erre. Az euróhitelek árfolyamkockázatával szemben a forinthitelek magasabb kamatkockázatát és átlagosan több mint két százalékponttal magasabb hitelköltségét vállalják az ügyfelek.

A magyar lakosság teljes hitelállománya a májusi 8068 milliárd forintról júniusban 8647,8 milliárd forintra nőtt, e mögött azonban elsősorban a svájci frank erősödése húzódik meg, és nem tükrözi a családok hitelfelvételi kedvének változását.

forrás: portfolio.hu, online gazdasági újság

“Hatalmas vihar jön a világban és nem engedhetjük meg, hogy ennek kitegyük a magyarországi jelzáloghitellel rendelkező családokat a forintgyengülésen keresztül” - hangsúlyozta a TV2 ma reggeli műsorában Matolcsy György. A felkért nemzetgazdasági miniszter szavai szerint fel fogják kínálni az érintett családoknak, hogy váltsák forint alapúra a meglévő hitelüket. Jelzése szerint “ez sokba kerül majd a bankrendszernek, talán az államnak is”.

Matolcsy az interjú elején ismét támadta a Magyar Nemzeti Bankot, illetve a most távozó kormányt, hogy egyrészt nem akadályozta meg szabályokkal a magyarországi devizaalapú hitelezés jelentős elterjedését, másrészt azért, mert az elmúlt években “nem csökkentette kellően gyorsan a kamatot”.

A görög adóságválság miatt a világban készülődő viharra visszatérve Matolcsy emlékeztetett arra, hogy Magyarországon mintegy 900 ezer család, másfél millió ember érintett közvetlenül a devizaalapú hitelek témájában és a közel 7000 milliárd forintnyi lakossági hitelből bő 2000 milliárd forint devizaalapú jelzáloghitelnél fognak egy lényeges változtatást végrehajtani.

Matolcsy bejelentése szerint “Fel fogunk kínálni egy olyan lehetőséget, amely már 8 országban van” (pl. egyes Európai Uniós országban, emellett Törökországban és egyes dél-kelet-ázsiai országokban), azaz az említett devizaadósok bejelentkezhetnek egy “Állami devizakövetelési alapba” és kérhetik a hitelük forintosítását. Hozzátette: “Ez sokba kerül majd a bankrendszernek, talán az államnak is, de a devizahiteleseket ebből a helyzetből ki kell mentenünk, az a vihar, ami most jön, nem érinthet másfél millió magyart.” Kérdésre válaszolva egyértelműsítette, hogy a felajánlás a jelzálog típusú lakossági kölcsönökre fog vonatkozni.

A leendő miniszter jelzése nagyjából összhangban van azzal a, napokban újságcikkben megfogalmazott javaslat csomaggal, amelyben a szerzők egy 3 hónapos időintervallumot adnának a devizahiteleseknek arra, hogy forintra váltassák kölcsönüket. Az emiatt megugró havi törlesztő részleteket egy állami kamattámogatási programmal javasolják mérsékelni a szerzők.

A nemzetgazdasági miniszter-jelölt szavai szerint a felkínált devizahiteles konstrukció és más csatornák (pl. öröklakásból bérlakásba átköltözés) alapján nem fordulhat elő majd Magyarországon, hogy bárki feje fölül elvigyék a házát.

forrás: portfolio.hu

A 361/2009-számú kormány rendelet 2 lépcsőben határozta meg a körültekintő és felelős lakossági hitelezés szabályozását. Az első lépcsőben 2010. március elsejével életbe lépő “plafon törvény” az ingatlanok forgalmi értékét alapul véve állapította meg a maximum kihelyezhető hitelösszeget az egyes devizanemek függvényében. A második lépcsőben meghatározott változások viszont már az igazolható jövedelem terhelhetőségi szintjét is szabályozzák 2010. június 11-i hatállyal.

A 2010. március 1-én életbe lépett változások következtében a fedezetül szolgáló ingatlan(ok) forgalmi értékének meghatározott százalékában korlátozták a felvehető hitel összegét.

Az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hiteleknél a kitettség vállaláskori értéke nem haladhatja meg:

- forint alapon az ingatlan forgalmi értékének 75%-át, pénzügyi lízingnél 80%-át.
- euró alapon az ingatlan forgalmi értékének 60%-át, pénzügyi lízingnél 65%-át.
- egyéb devizanemekben az ingatlan forgalmi értékének 45%-át, pénzügyi lízingnél 50%-át.

Ezeken túlmenően több, az Ügyfelek érdekeit védő szabályozás is életbe lépett, amelyek a következők.

Elállási jog

A hitelszerződéstől a szerződéskötés napját követő tizennégy napon belül indoklás nélkül elállhatsz – a hitel folyósítását követően is - a hitelező csak az államnak vagy önkormányzatnak megfizetett (és vissza nem téríthető, pl. jelzálog bejegyzési illeték) díjra jogosult, egyéb költséget nem számíthat fel (természetesen, ha folyósítva lett a hitel, a tőkét kamataival együtt vissza kell fizetni!)

A törvény szabályozza az előtörlesztés díjának mértékét:

Jelzáloghitel esetén az előtörlesztési díj legfeljebb 2% lehet, kivéve a jelzáloglevéllel finanszírozott kölcsönöket, itt 2,5% lehet az előtörlesztés maximális díja.  Egyéb lakossági hitelek esetén, ha az előtörlesztés időpontja a szerződés lejárata közötti idő legfeljebb egy év, akkor 0,5%, amennyiben ez az időpont és a lejárat közötti időtartam egy évet meghaladja, legfeljebb 1% lehet a díj.

Többféle pénznemben történő hitelnyújtás esetén az alacsonyabb limitet kell alkalmazni. A hitelnyújtás összegének a kormányrendelet szerinti elvárások mellett természetesen a Bank belső szabályzatában meghatározottaknak is meg felelnie.

A kormányrendelet szerinti arányok betartásánál a fennmaradó terheléseket mindig az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog összege (és nem az aktuális tartozás) alapján kell figyelembe venni.

A 2010. június 11-én életbe lépő változások.

A hitelnyújtó bank, pénzügyi szervezet innentől kezdve nem nyújthat hitelt kizárólag a hitel biztosítékául nyújtott fedezet (ingatlan, gépjármű) figyelembe vételével, az igénylő magánszemély hitelképességét, illetve hitelezhetõségét minden egyes hitelbírálatkor meg kell vizsgálnia.

A hitelképesség, illetve hitelezhetőség vizsgálatának egy meghatározott és szigorúan előírt feltételek alapján elkészített belső szabályzat szerint a természetes személy vagy a természetes személy háztartása jövedelmi helyzetén és az ez alapján meghatározott hitelezhetőségi limiten kell alapulnia.

Ez eddig is így történt. Minden banknak, hitelezéssel foglalkozó pénzügyi vállalkozásnak saját belső szabályzata határozza meg milyen típusú jövedelmeket milyen mértékben vesz figyelembe. Az utóbbi egy évben ez jelentősen szigorodott minden finanszírozónál, azonban „minimálbérrel” vagy a „hitel havi törlesztő részletét elérő jövedelemmel” fedezet alapon lehet hitelhez jutni. Várhatóan az egyes hitelezők belső szabályzatai továbbra is különböző módon fogják a hitelezhetőségi limitet meghatározni.

A limiteket nem kell alkalmazni, ha az igénylő dokumentálhatóan a hitel devizanemében fennálló rendszeres jövedelemmel rendelkezik, és ezen jövedelme eléri legalább az igénylő összes devizában fennálló hitele törlesztőrészleteinek összegét.

A hitelnyújtónak minden esetben figyelembe kell venni a hitelezhetőségi limit meghatározásakor az igénylő összes ismert hiteltartozását, amely a hitelnyújtóval vagy más hitelnyújtóval szemben áll fenn.

A piaci szereplők értelmezése szerint ez annyit fog jelenteni, hogy az igénylőnek a felvenni kívánt hitel havi részleteit és a háztartás kiadásait és megélhetési költségeit is figyelembe véve elegendő jövedelemmel kell rendelkeznie. Az elegendő jövedelem mértéke azonban függ a felvenni kívánt hitel devizanemétől is.

Egy értelmezésünk szerint szimulált példa:

Az igénylő és házastársa részéről az igazolt és figyelembe vehető havi jövedelem: 250.000,- HUF
A megélhetési költség, amellyel az adott bank számol két felnőtt esetében, legyen: 120.000,- HUF
Hiteltörlesztésre fordítható összeg:

130.000,- Forint alapú hitel
104.000,- Ft Euró alapú hitel
78.000,- Ft egyéb devizában felvett hitel esetén.

Tehát a felvenni kívánt hitel törlesztő részlete nem lehet magasabb a fenti limiteknél.

A megélhetési költségek számításánál és a bevételek alapján hiteltörlesztésre fordítható összegről a PSZAF honlapján is kaphatunk iránymutatást.

A változásokat a 2010 június 11. után megkötött hitelszerződésekre kell alkalmazni!