Hitel Blog - Aktualis Hitelek . hu

Jelentős kereslet- és árcsökkenés; a kisebb, olcsóbb ingatlanok iránti érdeklődés növekedése; a készpénzes vásárlók túlsúlyba kerülése - immár másfél éve ezek jellemzik a lakáspiacot. Melyek a legkeresettebb ingatlantípusok 2010-ben és mik voltak a 2008-as “békeidőben”, miért a panelek lettek a válság legnagyobb vesztesei és a központi lokációjú, kisebb méretű városi lakások a leginkább értékállóak?

Kereslet változás és a hitelesek aránya

Összehasonlításként, alapul a 2008-as év első, még a válságtól nem sújtott felét vették, így két év távlatában vizsgálták a változásokat. A kereslet két év alatt országos átlagban mintegy egyharmadával esett vissza: átlag alatti a csökkenés a válság által kevésbé érintett vevőkörrel jellemezhető budai kerületek (pl. II. és XII. kerületben csak 20%), illetve a budai oldali agglomerációs területek (pl. Szentendrén és környékén 25%) esetében. A vidéki városok közül Győrött átlag alatti, 20-30% közötti a mérséklődés. Kaposváron ugyanakkor 40-50, Tatabányán 35-40% visszaesésről számolhatunk be. A forgalmi visszaesés területileg eltérő mértéke elsősorban az általános gazdasági helyzettel, a lakáskeresők fizetőképességével, megtakarításaival, a bankok hitelezési hajlandóságával, valamint az ingatlanállománnyal függ össze.

“Nem csak a kereslet volumene csökkent jelentősen, de a piacon maradt lakásvásárlók finanszírozási arányai is nagymértékben átalakultak. Míg 2008-ban országosan 30% körüli (ezen belül a budai kerületekben 50, de pl. Kaposváron és Tatabányán csak 5-10%) volt azok aránya, akik vagy már meglévő hitel fedezetcseréjével, vagy teljes egészében készpénzből vettek lakást, addig idén az arányuk már eléri a 70%-ot.” - emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A regionális eltérések megmaradtak; a II. és XII. kerületben, illetve Siófokon és környékén 90%, ugyanakkor például a kelet-pesti agglomerációban csak 45-50%-ot tesznek ki a készpénzes vevők. A különbség egyrészt a befektetési célú vásárlók arányából, a vevői kör összetételéből, illetve a település vagy terület banki kockázati besorolásából, így a hitelhez jutás lehetőségéből adódik.
A legkeresettebb ingatlanok a válság előtt és ma

Az ingatlan értékesítő hálózat szerint több paraméter mentén adták alább igényeiket a lakáskeresők: kisebb méret, alapterület, szobaszám, alacsonyabb ár, más típus (sorház is lehetőség lett), vagy egyéb igények mellőzése (pl. több fürdőszoba helyett egy).

Amik a legnagyobbat bukták

“Az áresés területenként igen változatos mértékű, 10 és 35% közötti volt az elmúlt két év során. Leginkább a panellakások veszítettek értékükből, elsősorban az elavult gépészet, szigetelés és távfűtés miatt. A válsággal szemben kevésbé ellenállók általában a nagyméretű, a rossz környéken fekvő, a rossz állapotú, vagy belső elrendezésű lakások.” - mondta Valkó Dávid.

Az értékcsökkenést okozhatja emellett az a speciális piaci helyzet is, hogy egy-egy koncentrált területen, pl. vidéki panellakótelepeken megnőtt a kínálat a korábban minimális önerővel vásárolt lakásokból, amiktől most szabadulnának a tulajdonosok, lejjebb nyomva az árakat.

Válságálló ingatlanok

Az esetek nagy részében területenként vannak válságálló ingatlanok, melyek nominál értékben tartják árukat. Leginkább az újépítésű, vagy újszerű, néhány éves lakások jelentettek jó befektetést a válság előtt. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások a leginkább válságállóak, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok.

“A válság mélypontját már magunk mögött tudhatjuk, és idén lassan elindul a kilábalás. Bár a piac működésére, az árak alakulására jelentős kockázatot jelent a kényszerértékesítés előtt álló ingatlanok tömege, a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük.” - tette hozzá Valkó Dávid.

forrás: portfolio.hu

A Pénzügyminisztérium elkészítette azt a törvényjavaslatot, mely az állam által vállalt készfizető kezesség feltételeit részletezi a lakáscélú kölcsönökre vonatkozóan. A terveknek megfelelően az állam közreműködésével legfeljebb két évig csökkenthető a lakáshitelek törlesztőrészlete azoknak az adósoknak, akik önhibájukon kívül veszítették el az állásukat.

A gazdasági- és hitelválság hatására folyamatosan nőnek a lakosság terhei. A devizahitelesek a megnövekedett törlesztőrészletektől szenvednek, de különösen azok kerültek nehéz helyzetbe, akik még a munkahelyüket is elveszítették. Az állam a készfizető kezességgel elsősorban ezeken a bajba jutott hiteladósokon segítene, hogy a munkájuk után ne veszítsék el még az otthonukat is.

A lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről szóló törvényjavaslatban foglaltaktól a gazdasági válság hatásainak tompítását és a munkanélkülivé vált lakáshitelesek terheinek csökkentését várja Dr. Veres János pénzügyminiszter. Azok a kölcsönszerződések tartoznak a tervezet hatálya alá, melyek a magánszemélyek és a bankok között a Magyar Köztársaság területén lévő lakóingatlan építéséhez, bővítéséhez, korszerűsítéséhez, felújításához, átalakításához és vásárlásához jöttek létre.

A tervezet szerint azok kérhetik az állami kezességvállalást, akik 2008. szeptember 30-a után bizonyíthatóan önhibájukon kívül (pl.: csoportos létszámleépítés, üzembezárás) vesztették el az állásukat. Az igénylőknek csatolni kell az illetékes munkaügyi központ igazolását, mely szerint a kérelmező azóta is álláskereső.

A rendelet alapján a 20 millió forint feletti lakáshitellel rendelkező adósok nem jogosultak az állami segítségnyújtás igénybevételére. A készfizető kezesség bírálatánál nem tesznek különbséget a forintban és a devizában eladósodott igénylők között. Feltétel, hogy az igénylő családjának a hitelszerződésben megjelölt ingatlanban kell lakni, illetve a kérelmezők egyike sem rendelkezhet egyéb ingatlannal.

Az állam a központi költségvetés terhére készfizető kezesként felel a jogszabályban meghatározott feltételeknek megfelelő magánszemély és bank között kötött hitelszerződés alapján fennálló lakáscélú kölcsöntartozásának a meghatározott összegéért.

A híresztelésekkel ellentétben a kezesség nem azt jelenti, hogy az állam átvállalja a hitelt, a kezesként megfizetett összeget az ügyfélnek az állam felé később meg kell téríteni. Ha az adós két év után sem tesz eleget a visszafizetési kötelezettségének, akkor a tartozás átalakul azállammal szembeni kötelezettséggé, amit majd adók módjára hajthatnak be az állampolgároktól.

A kormány ezzel az intézkedéssel el szeretné kerülni a lakáshitelek tömeges bedőlését, ezzel elkerülhetővé válik a lakás- és a hitelpiac összeomlása. Az ilyen ügyletek kapcsán az állam eltekint a kezességvállalási díj felszámolásától. A Pénzügyminisztérium kikérte a Bankszövetség véleményét is a törvényjavaslat összeállítása során, amelyet a kormány sürgősséggel terjeszt az Országgyűlés elé.

Aki a feltételeknek megfelel, az 2009. szeptember 30-ig kezdeményezheti a banknál a szerződés módosítását, az ehhez szükséges okiratok benyújtásával. A pénzintézet formai szempontokból vizsgálja a kérelmet, valamint a Takarnet rendszeren keresztül ellenőrizhetik, hogy a családtagok tényleg nem rendelkeznek másik ingatlannal. Az átütemezést követő két évben az adósnak havonta 10 ezer forint törlesztését kell vállalni.

A szerződésmódosítással az állami kezesség automatikusan létrejön, az új okiratban fel kell tüntetni a kezességgel biztosított követelés összegét. A módosítással kapcsolatban a hitelintézetek nem számíthatnak fel az igénylő felé ügyintézési díjat, vagy egyéb költséget. A készfizető kezesség az eredeti hitelszerződés szerint a módosítás hatályba lépését megelőző hónapban fizetendő törlesztőrészlet és a módosított hitelszerződés szerint fizetendő csökkentett mértékű törlesztő-részlet huszonnégy havi különbözetére vonatkozik.

A hitelintézetek a készfizető kezesség beváltását legkésőbb a módosított hitelszerződés hatályba lépésétől számított két éves kezesség lejártát követő 180 napon belül kezdeményezheti. A törvény az Országgyűlés után az Európai Bizottság elé kerül és a jóváhagyó határozat meghozatalát követő 15. napon lép hatályba.

forrás: penzcentrum.hu