Hitel Blog - Aktualis Hitelek . hu

Az állami eszközkezelő mintegy 10 ezer problémás hitellel terhelt lakást vehet át a bankoktól, miközben a 90 napon túli lejárt tartozással érintettek száma százezer felett van. Az adósprobléma kezelésére készülő csomag további adósokat segítene abban, hogy 90 napon belülre kerüljön tartozásuk, így igénybe vehessék a rögzített árfolyamon való törlesztés lehetőségét. A menthetetlenekre kilakoltatás vár, de tömeges árverezések egyszerre nem lesznek, mert a bankoknak sem érdekük lenyomni az árakat. A rögzített árfolyam az euró esetében 260 forint körüli plafont jelenthetne, de a pontos árfolyamszintek, az árverezési kvóták, azaz a rendszer konkrét számai még ismeretlenek.

Körvonalazódik az adósválság megoldásáról szóló végleges javaslat. Bár az utóbbi hetekben főként az árfolyamrögzítésről lehetett hallani, szó van az eszközkezelő lebutított változatáról és a már korábban bemutatott árverezési kvótákról is. Az értesüléseket Gyuris Dániel, a Bankszövetség elnökségi tagja is megerősítette.

90 napon belül rögzített árfolyamsáv

A tervezet az adósokat két nagy csoportra osztja. Az árfolyamsáv-meghatározás és az így kapott árfolyamplafon a tervezet szerint csak azoknak jelentene segítséget, akik 90 napon belüli törlesztési késedelemben vannak, tehát a kedvezmény nem a legrosszabb helyzetben lévőket célozná.

Gyuris szerint a rögíztett árfolyamot minden frank- és euróhiteles, akinek lakásfedezet van a hitele mögött, saját döntése alapján használhatná ki. Azaz a rendszer nem lesz kötelező, és az autókra vagy mondjuk az üdülőkre felvett hiteleket nem is lehetne kihasználni. A kedvezményt azok is igénybe vehetnék, akik eddig pontosan törlesztettek, de elegük van a kiszámíthatatlan árfolyam-ingadozásokból és szeretnék magukat jó időre biztonságban tudni.

A szakember a kedvezményes szintű euróárfolyamra vonatkozó kérdésünkre annyit mondott, valahol 260 forint környékén lehetne a cölöp, de pontosan még korai lenne megmondani, mert meg kell várni, hogy a végleges megállapodás idején hol tart majd az árfolyam. Arról továbbra sincs információnk, hogy a svájci frank esetében hol lenne a rögzített árfolyam, pontosabban, hogy milyen szélesre húznák az ingadozási sávot. A korábbi hírek 200 forint alatti korlátról szóltak.

Az rögzített árfolyamot igénybe vevő háztartások nemcsak azt vállalják, hogy törlesztőjük nem mehet egy bizonyos szint fölé, hanem azt is, hogy kedvező árfolyamváltozások (forinterősödés) esetén nem mehet egy előre meghatározott sáv alá sem. A tervek szerint az így halmozódó pozitív vagy negatív egyenleget a bankok külön számlán vezetnék, amire az állam garanciát vállal, amíg az árfolyamfixálás tart (a tervek szerint júliustól legalább három évig). Ha az időszak végére negatív egyenleg halmozódik fel az adósok számláján, azt nem egyben, hanem egy előre meghatározott ütemezéssel kellene visszafizetni. Egyik banki forrásunk szerint azért sem lenne szerencsés a rendszert túl nagy árfolyamkedvezménnyel indítani, mert azt később a háztartások és nem utolsó sorban a költségvetés is megsínylené.

Szociális bérlakások a menthetetleneknek

Akik jóval túl vannak a 90 napos csúszáson (de akár a fél- vagy az egy éven is), azokat ki kell vezetni a piaci alapú hitelezésből – mondta Gyuris. Az érintettek többsége szociálisan rászoruló családos munkanélküli, náluk nemcsak a lakáshitel-törlesztéssel van gond, már a közműveket és a lakhatás más költségeit sem tudják fizetni. Sok esetben ráadásul több kölcsön is terheli a lakást. Esetükben nem marad más megoldás, mint egy eszközkezelő, ami továbbra is a tervek között szerepel.

Az állami eszközkezelő csak a nem menthető adósok lakásait venné meg, az ingatlanállományt önkormányzati kezelésbe adná. Gyuris szerint a bankok azt szeretnék, hogy ebbe a csoportba ne kerüljön tízezernél sokkal több ingatlan. (Az eszközkezelő az ingatlanokat ár alatt, a bankok szempontjából veszteséggel venné át.)

90 napon túl kamattőkésítés és értékesítés

Az, hogy a legtöbbet emlegetett 90 napon túli, de még kezelhető adóságállománnyal mi történik, a bankok és az adósok közötti külön alkukban dőlne el. Úgy tudjuk, az érintettek döntően két megoldás között választhatnak.

Az egyik szerint a bankok nyitottak lesznek arra, hogy a meglévő adóssegítő programjaik keretében a 90 napon túli lejárt tartozással bíró ügyfeleik is “alkalmassá váljanak” a devizaplafonos törlesztésre, azaz beléphetnek a kormány által felállított árfolyamrögzítési mechanizmusba, ezzel évekre előre tervezni tudják majd törlesztési kötelezettségüket, és mint írtuk, a külön számlán halmozódó (és kamatozó) adósságukra az állam garanciát vállalna. Ezzel a bankokon és az adósokon lévő nyomás is enyhülne valamelyest – erősítette meg Gyuris.

A másik lehetőség az ingatlanok értékesítése. Gyuris szerint megjósolhatatlan, hogy ezt mennyien választják, mert azok is gondolkodnak rajta, akik eddig tudtak törleszteni, csak nehezen. Számuk tíz- és hetvenezer között lehet. Már csak a kereslet hiányzik, az egyelőre pangó lakáspiacot a kormány a forinthitelek kamattámogatásával élénkítené.

A kamattámogatás mértékéről még nincs pontos információnk, a költségvetés terhelhetősége azonban (különösen a tavalyi hiánytúllépés és az idei első negyedéves számok ismeretében) igencsak véges.

Területi kilakoltatási kvóták lesznek

Az április közepétől életbe lépő részleges moratórium június végén jár le, a bankok ekkortól szabadon kezdeményezhetik a kilakoltatási eljárások megkezdését az együttműködésre képtelen és az eszközkezelőből is kiszoruló adósoknál. Azonnali tömeges értékesítésekre mégsem kell számítani, mert minden érintettnek az az érdeke, hogy az árverezésekkel hirtelen megugró kínálat ne nyomja a mélybe a lakásárakat.

Itt jönnek a képbe a kilakoltatási kvóták. Értesülésünket most Gyuris is megerősítette. Mint fogalmazott, a bankok „a 90 napon túli késedelemben lévő ingatlanok meghatározott százalékában ingatlanárverezést indíthatnak meg. A kvótákat területi alapon határozzák meg, és negyedéves időszakokra rögzítik.” Azt nem tudjuk, hogy az egyes időszakokban a nem fizetők hány százalékának lakását lehet piacra dobni. Gyuris szerint a bankok főként azokat az ügyfeleket fogják így kezelni, akik nem hajlandóak semmilyen együttműködésre. „A kényszerítés így szabályozott keretek között zajlik majd.”

forrás: index.hu

Még nem született döntés a kilakoltatási moratórium meghosszabbításának módjáról, de a kormánynak továbbra is határozott szándéka, hogy senkit se lehessen kiköltöztetni a házából csak azért, mert nem tudja fizetni a törlesztő részleteket - jelentette ki kérdésre válaszolva Nagy Anna a csütörtöki kormányszóvivői tájékoztatón, írja az MTI.

A kormányszóvivő hangsúlyozta: még nem dőlt el, hogy pontosan milyen formában próbálja majd megakadályozni a kormány a kilakoltatásokat a moratórium április 15-i lejárta után. Ez a következő hónapokban fog pontosan kiderülni - tette hozzá Nagy Anna.

Piaci elemzők, és több szaktekintély is korábban már aggályát fejezte ki az ingatlan árverési moratórium fenntartásával kapcsolatban, mivel véleményük szerint ezzel a módszerrel az állam, a piac tisztulási folyamatát mesterséges eszközzel hátráltatja. Ez az állapot bizonytalanságot eredményez, és rövid távon beszorítja a lakáspiacot.

Annak ellenére azonban, hogy a piacra hirtelen nagy mennyiségű, jellemzően közepes vagy rosszabb minőségű lakást zúdítanának, a piaci szereplők végre szembesülhetnének a valósághoz közelebb álló eszköz értékekkel. Ez a folyamat a tisztuláson, és az egyensúlyon túl, az egyes alpiacokon várható árzuhanás után, gyorsabb stabilizálódást és adott esetben áremelkedést jelenthet. Persze ez csak az érem gazdasági oldala. Az állam szempontjából azonban komolyan kell mérlegelni a döntés szociális hatásait is, melyek a legrosszabb szcenáriók szerint, akár katasztrofálisak is lehetnek.

A szóvivő asszony kérdésre válaszolva azt sem tudta megmondani, hogy mikorra állhat fel a nemzeti eszközkelező alap.

Január közepén Navracsics Tibor miniszterelnök-helyettes, közigazgatási és igazságügyi miniszter arról beszélt: a Nemzeti Eszközkezelő Társaságról szóló jogszabály normaszövegének már az utolsó fázisán dolgoznak, ismeretei szerint a Nemzetgazdasági Minisztérium már az utolsó finomításokat végzi.

Még egy tavaly október végi cikkünkben azt írtuk, hogy “Rogán Antal szerint azoknak, akiket szerződésfelmondás fenyeget, az érdemi segítséget a kilakoltatási moratórium adja, amely tavaszig hatályban marad. Ennek kapcsán megjegyezte: reméli, még az idén a parlament elé kerül a Nemzeti Eszközkezelőről szóló javaslat.”

forrás: portfolio.hu, online gazdasági újság

A válságból való kiút helyett a hitelezés problémáinak halmozódása jegyében telt a 2010-es esztendő a hazai bankszektorban. Miközben a hitel-kihelyezés évek óta nem látott alacsony szintre esett, a lakosság fizetési nehézségei újabb és újabb hullámot vetettek. A banki hitelek tekintélyes részének újratárgyalása és az adósvédő állami intézkedések után azonban néhány komoly probléma máig megoldatlan: a lakossági hitelek csaknem kétharmada szempontjából releváns frankárfolyam rekord magasságokban tartózkodik, a banki portfóliók kitisztítását és a jelzáloghitelezés beindítását pedig a régóta tartó kilakoltatási moratórium hátráltatja.

Erős és kontrollálhatatlan frankárfolyam

Az árfolyamváltozások és a kevésbé gyakori, ám megtörtént banki kamatemelések eredményeként az átlagos havi háztartási törlesztőrészlet nagysága ma Magyarországon 27%-kal nagyobb, mint 2008 szeptemberében, a válság kezdetén, pedig ebben a forinthitelek is benne foglaltatnak. A 27% a Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikája szerint a régióban a legmagasabb értéknek számít. A háztartások hiteltartozása ma a GDP mintegy 31%-ára rúg, amelynél magasabb arány a régióban csak két balti országban, Észtországban és Lettországban figyelhető meg. A háztartási törlesztőterhek GDP-hez mért arányában is harmadikak vagyunk 5,4%-kal.

Az erős forint korszaka, azaz 2008 nyara óta eltelt időszak nagy részében jóval nagyobb mértékben drágult a frank a forinthoz képest, mint az euró, ezért a devizahitelesek közel 90%-át kitevő frankhitelesek terhei nagyobb mértékben növekedtek, mint az euróhiteleseké, a forinthitelesekről nem is beszélve. Az elmúlt két év frankerősödésének jó része azonban a magyar gazdaságpolitika teljesítményétől függetlenül következett be: máig az erősödés közel 55-60%-át a frank-euró keresztárfolyam indokolta.

Az MNB adataiból kiderül: 2005 óta a frankhitelek közel 70 százalékát 145 és 165 forint közötti frankárfolyam mellett vették fel az ügyfelek. Esetükben a felvételkori teljes hiteldíj mutatótól (THM) függően általában 30-40%-os törlesztőrészlet-emelkedés következett be az induló törlesztőrészlethez képest, vannak azonban, akik több mint 50%-os növekménnyel szembesülnek.

Tovább nő a nem teljesítő hitelek aránya

Részben a fentiek eredményként a hazai bankszektorban mind a lakossági, mind a vállalati hitelportfólió minősége tovább romlott a harmadik negyedévben, így a 90 napon túli késedelemben lévő hitelek állományi aránya mára meghaladta a 10,5 százalékot, ugyanez az arány a vállalatoknál 12,7 százalék.

Összességében jobb a devizahitelek portfólió-minősége, mint a forinthiteleké, ennek hátterében azonban jól láthatóan egy összetétel-hatás áll: a forinthitelek estében nagyobb a fedezetlen hitelek aránya, melyekre hagyományosan rosszabb fizetési fegyelem jellemző. A devizahiteleknél viszont magasabb a lakáshitelek aránya, melyeket lelkiismeretesebben törleszt a lakosság. Összességében megfigyelhető, hogy a jelzálog- illetve az ezek közé tartozó lakáshitelek esetében jóval kisebb a késedelmes hitelek aránya, mint a fedezetlen hitelek körében. A MNB statisztikája szerint a forint alapú lakáshiteleknél 3,78; a deviza alapúaknál 5,94 százalék a nem teljesítő hitelek aránya.

Kissé régebbi (júniusi) adatok állnak rendelkezésünkre arra vonatkozóan, mekkora az egyes hiteltípusokon belül a késedelembe esett illetve újratárgyalt hitelek darabszáma. A PSZÁF második negyedéves kockázati jelentésének adatait ilyen szempontból az alábbi ábra mutatja. Míg az állományi adatokban magas hitelösszegük miatt a jelzáloghitelek, darabszámukat tekintve kisebb hitelösszegük miatt a fedezetlen hitelek aránya viszonylag magasabb. Az adatokból rendkívül kedvezőtlen kép bontakozik ki: darabszám alapján a jelzáloghitelek 23,1%, az egyéb hitelek 41,2%-a esett júniusban késedelembe, a 90 napon túl késedelmes hitelek aránya pedig 8,2 illetve 25,5% volt.

Haldoklik az új hitel-kihelyezés

Miközben a bankok elsősorban meglévő portfólióik kezelésével voltak elfoglalva, alacsony kockázatvállalási hajlandóságuk és az alacsony hitelkereslet miatt az új hitelek kihelyezése közel évtizedes mélypontjára esett. Míg 2008-ban 1510 milliárd forint összegben vett fel a lakosság jelzáloghitelt, 2009-ben ez 534 milliárd forintra olvadt, 2010 első hónapjában pedig alig érte el a 325 milliárd forintot. A bankok előrejelzései szerint az új hitelkihelyezések ráadásul 2011-ben is legfeljebb kis mértékben növekedhetnek. Ennek fő okai lehetnek:

• a bankszektort évi több közel 120 milliárd forinttal sújtó bankadó
• a bankok alacsony kockázatvállalási hajlandósága a magas nem-teljesítő hitelállomány miatt
• Bázel III. új követelményrendszere, mely a kockázattal súlyozott eszközérték csökkentése irányába hat
• az esetlegesen alacsonyan maradó hitelkereslet

Próbálkozások hosszú sora a hitelproblémák megoldására

Bár a devizahitelek mintegy 90%-át kitevő frankhitelek törlesztőrészletét leginkább a kontrollálhatatlan frankárfolyam mozgatja fel- és lefelé, a pénzintézetek és a kormány is újabb lépésekkel igyekeztek mérsékelni a meglévő és a leendő hitelesek terheit. A szabályozók és önszabályozók ezek során az alábbi valós (egyes esetekben talán csak vélt) problémákra, anomáliakra kerestek megoldást az év folyamán:

1. A bankok ügyfeleikkel szembeni erőfölénye következtében szabályozatlanul és egyoldalúan módosíthatták a hiteleik szerződési feltételeit. Mindez a tipikus, “változtatható” kamatozású hiteltermékek esetében a kamatok és egyéb hitelköltségek emelése esetén hátrányos a bankok ügyfelei számára.
2. Rendkívül alacsony átlagos önrész és fedezetérték (magas ún. LTV-mutató), illetve magas jövedelemarányos törlesztőrészlet mellett is nyújtottak jelzáloghitelt a bankok a válságot megelőző években, túl magas kockázatot futva ezzel.
3. A jelzáloghitel-piac normál működése mellett a hitelek fedezetéül felajánlott ingatlanok azok biztosítékaiként érvényesíthetők. Az érintett ingatlanok azonban a bankok számára nehezen értékesíthetők, az ügyfelek számára pedig a kilakoltatás természetes megélhetési, lakhatási problémát jelent.
4. A deviza alapú hitelek indokolatlanul nagy árfolyamkockázatot helyeznek az új jelzáloghitel-felvevők vállára is.
5. Kihelyezett hiteleik összegének és ezek törlesztőrészletének megállapítása során a bankok eltérő(vételi ill. eladási) árfolyamot használtak, árfolyammarzsot realizálva e kettős elszámolás révén, indokolatlan terhet róva ezzel a lakáshitelesekre.
6. A bankok csak bizonyos esetekben, bizonyos költségek mellett tették lehetővé a hitelek elő- és végtörlesztését, a futamidő hosszabbítását, és extra költségeket számítottak fel késedelembe esés esetén.

A fenti problémákra az alábbi (sok esetben csak részleges és átmeneti) megoldások születtek:

1. Január 1-jén a bankszektor önszabályozásának eredményeként, a piaci szereplők önkéntes csatlakozásával életbe lépett a Magatartási Kódex. Ez többek között tartalmazta azt is, hogy a szerződési feltételek futamidő alatti egyoldalú módosítása csak bizonyos árazási elvek mellett tehető meg: a kamat módosítására csak a jogi, szabályozói környezet változása, a pénzpiaci feltételek, a makrogazdasági környezet változása és a hitel kockázati megítélésének változása mellett van lehetőség; egyéb jutalékok, költségek és díjak módosítása pedig évente maximálisan csak a KSH által közzétett éves átlagos infláció mértékében lehetséges.

Az Orbán-kormány december 16-án megjelent rendelete a fenti oklistát az alábbiak szerint tovább szűkítette: a kamat csak a forrásköltségek, forrásszerzési lehetőségek kedvezőtlen változása (jegybanki alapkamat, bankközi pénzpiaci kamatláb, ügyfélbetét-kamatláb, refinanszírozást biztosító értékpapír és hitel költségének bizonyítható növekedése), a hitelkockázat változása, a hitelező adott tevékenységének költségeit növelő jogszabályváltozás. A rendelet alapján a kamat mértékének százalékban kifejezett növekedése nem haladhatja meg e feltételek változásának együttes hatása alapján meghatározott mértéket, figyelembe véve a hitelező forrásszerkezetét és annak változását.

2. Március 1-jén, majd június 11-én - két lépcsőben - életbe lépett a körültekintő lakossági hitelezésről szóló kormányrendelet, mely devizahitelek (különösen a frankhitelek esetében) jóval szigorúbb hitelezési korlátokat állapított meg a piaci gyakorlatnál a hitelezés kockázatainak mérséklésére. Ez alapján a kihelyezett hitel összege forinthitel esetében a fedezetként felajánlott ingatlan értékének legfeljebb 75 százaléka lehet, euróhitel esetében 60 százalék, más devizahitel esetében pedig 45 százalék. Pénzügyi lízing esetén 80, 65, illetve 50 százalékban állapították meg ezket az arányokat.

A rendelet második lépcsője értelmében pénzügyi intézmények csak hitelképességi vizsgálat elvégzése alapján nyújthatnak hitelt az ügyfeleiknek. Az új rendelet értelmében a hitelezőknek a saját belső szabályzatukban kell rögzíteniük, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hitelt, mit vesznek figyelembe jövedelemként, illetve milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszik kötelezővé a hitelfelvételhez. A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek ún. hitelezhetőségi limitje, vagyis az a forintban megállapított összeg, ami kifejezi a maximális havi törlesztési képességet. A bankok csak olyan hitelt adhatnak, aminek a törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg. Euróhitel esetében a havi törlesztőrészlet nem lehet magasabb az így megállapított hitelezhetőségi limit 80 százalékánál, más devizahitel esetén pedig a 60 százalékánál.

3. Első intézkedései között az új kormány meghosszabbította, majd 2011. április 15-éig kitolta a Bajnai-kormány által a téli hónapokra való tekintettel életben tartott kilakoltatási moratóriumot, számottevően korlátozva ezzel a jelzáloghitelek biztosítékainak érvényesíthetőségét. Június eleji beszédében Orbán Viktor egyúttal jelezve: feláll a Nemzeti Eszközkezelő Társaság a jelzáloghitelesek problémáinak rendezésére. Bár a Nemzetgazdasági Minisztériumban október közepéig kellett volna elkészíteni ennek koncepcióját, ez máig nem történt meg. Újabb információk alapján a társaság egy kicsi, koordináló szerepkörrel bíró ügynökség lenne a minisztérium jelenlegi munkaanyagai szerint. A kilakoltatási moratórium problémája ugyanakkor megoldatlan: a hitelek visszafizetésével kapcsolatos erkölcsi kockázaton túl komoly aggályokat ébreszt a banki hitelportfóliók helyes értékelésével és várható megtérülésével kapcsolatban.

4. Bár - elsősorban Matolcsy György nemzetgazdasági miniszternek köszönhetően -sokáig téma volt a devizahitelek tömeges forinthitelre váltása, ennek látható kockázatai miatt a kormány elállt ettől. Augusztus közepén megjelent rendeletével viszont a kormány megtiltotta, hogy jelzálogjogot jegyezzenek be devizahitellel terhelt ingatlanra, ezzel gyakorlatilag - a gyér hitelkiváltási tevékenységet leszámítva - megszűnt hazánkban a deviza alapú jelzáloghitelezés, igaz, a bankszektor egyes véleményformálóinak álláspontja szerint az euró alapú jelzáloghitelezés teljes tiltása nem indokolt.

5.-6. November 27-én a Magyar Bankszövetség és egyes kormánypárti képviselők (köztük Kósa Lajos és Rogán Antal) tárgyalássorozatának eredményeként az alábbi törvénymódosításokról döntött a parlament:

A lakáshiteleseket segítő törvénymódosítások

Az elmúlt hat évben mindössze egyszer, idén januárban vett fel az októberinél kevesebb lakáshitelt a magyar lakosság - derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ma közzétett adataiból. A lakossági betétállomány ugyanakkor az elmúlt hónapok csökkenése után emelkedett, ami a lakáshitelekhez hasonlóan szezonális hatásnak is köszönhető.

HITELEK

A nyári lassú emelkedés után októberben csökkent a lakosság forinthitel-felvétele, így a forinthitelek 16,6 milliárd forintos nettó növekménye ezúttal is elégtelen volt ahhoz, hogy kompenzálja az októberben 45,1 milliárd forintra rúgó nettó devizahitel-törlesztést. Összességében (kissé egyszerűsítve) tehát 28,5 milliárd forinttal törlesztett több hitelt a lakosság októberben, mint amennyit felvett.

A hazai jelzáloghitelezésről semmi jó nem mondható el: utoljára a tél közepén vett fel az októberi 27 milliárd forintnál is kevesebb hitelt a lakosság. Így ez az októberi szint az elmúlt közel hat év második legalacsonyabb értéke. Az újonnan kihelyezett jelzáloghiteleken belül a devizahitelek aránya 1,4%-ra csökkent, ami csak a ritka hitelkiváltásoknak köszönhetően nem 0%.

Októberben a kihelyezett jelzáloghitelek 62%-a lakáshitel volt, ezek összege 16,9 milliárd forintra rúgott, ami szintén a statisztikáinkban szereplő 2005. januárja óta eltelt csaknem hat év második legalacsonyabb összege. A téli hónapokra jellemző a lakáshitelek visszaesése, a friss októberi szám azonban még kevesebb új lakáshitelt sejtet az előttünk álló téli hónapokra.

Kedvezőtlen hír a lakáshitel-felvételt fontolgatóknak, hogy az egyedüli megoldásként szóba jövő forinthitelek hitelköltségei is emelkedni kezdtek októberben, és elérték a 9,81 százalékot. Igaz, az elmúlt hónapokban volt ennél jóval magasabb is a forinthitelek költsége, csakhogy akkor rendelkezésre álltak a devizahitelek is, melyekre most nem számíthat a hitelfelvevő.

A közelgő karácsonyi szezon kedvezhet a fogyasztási hiteleknek, ezekben sem volt tolongás azonban októberben: kevesebb mint 23 milliárd forint fogyasztási hitelt vett fel a lakosság, szemben a válságot megelőző években nem egyszer előforduló 100 milliárddal. A devizahitelek gyakorlatilag a fogyasztási hitelezésben is eltűntek.

A lakáshiteleknél tapasztalthoz hasonlóan a forint alapú fogyasztási hitelek költségmutatója is nőtt október folyamán, és meghaladta a 21 százalékot. Amint a Magyar Nemzeti Bank novemberi stabilitási jelentése is rámutatott: a közeljövőben nem elsősorban az alacsony hitelkereslet, sokkal inkább a bankok mérsékelt hitelkínálata miatt várható alacsony hitelezési aktivitás. A hitelköltségek enyhe emelkedése erre is utalhat.

Október végén a háztartások hitelállománya 8130,5 milliárd forintra rúgott. Mivel a hónap elejétől a hónap végéig a forint némi erősödése volt megfigyelhető, a devizahitelek aránya 66,7%-ról 65,6%-ra csökkent, az azóta bekövetkezett árfolyammozgások azonban ismét a devizahitel-állomány növekedését vetítik előre.

BETÉTEK

A betétek esetében említésre méltó fejlemény, hogy a korábbi visszaesés után nőtt a lakosság betétállománya, ez azonban elsősorban a látra szóló és folyószámla-betétek emelkedésének köszönhető. Ezek a nem lekötött betétek ugyanis 62,9 milliárd forinttal nőttek a hónap folyamán, aminek jó része a korábbi tapasztalatok alapján a közelgő ünnepek miatti vásárlási előkészületeknek is betudható.

A háztartások betétállománya október végén 7197,8 milliárd forintra rúgott, ennek 67%-a egy éven belül lekötött betét, csaknem 24%-a pedig lekötés nélküli betét volt.

forrás: portfolio.hu, online gazdasági újság

Az szja-törvény egyik januártól hatályos pontja alapján adóterhet nem viselő járandóságnak minősül a munkáltató által lakáscélú felhasználásra meghatározott feltételek szerint nyújtott vissza nem térítendő támogatás (ideértve a munkáltató által lakáscélú felhasználásra nyújtott kölcsön elengedett összegét is), feltéve, hogy a lakás nem haladja meg a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendeletben meghatározott méltányolható lakásigényt.

A kormányrendelet szerint abban az esetben méltányolható a lakásigény, ha a lakásigény mértéke (az igénylő és a vele együtt költöző családtagok száma alapján meghatározott lakószobák száma) és a lakás építési (vásárlási) költsége megfelel a kormányrendelet 3. § (2)-(6) bekezdéseiben foglalt feltételeknek.

Ha a munkáltató olyan kedvezményes kamatozású lakáscélú kölcsönt enged el, amelyre nézve annak nyújtásakor az szja-törvény 72. § (4) bekezdésének f) pontjában foglaltak miatt vizsgálni kellett a méltányolható lakásigény mértékét, és ez a feltétel a kormányrendelet 3. § (2)-(3) és (5) bekezdései szerint fennállt, akkor a kölcsön elengedésekor ezt a feltételt nem kell ismételten vizsgálni.

Egyéb esetben (pl. olyan igazoltan lakáscélú felhasználásra adott kölcsönök esetében, amelyek nyújtásakor a méltányolható lakásigény mértékét nem kellett vizsgálni) az elengedett összeg akkor minősülhet adóterhet nem viselő járandóságnak, ha az a lakás, amelynek vásárlásával, építésével, korszerűsítésével kapcsolatban a kölcsönnyújtás történt, a kölcsön elengedéskor megfelel a kormányrendelet 3. § (2)-(3) és (5) bekezdéseiben meghatározott méltányolható lakásigény mértékének.

A méltányolható lakásigény mértékét az alábbiaknak megfelelően határozza meg a kormányrendelet:

Bármely lakáscélú munkáltatói hitel esetében az építési átlagköltség vizsgálata nem feltétel, ezért azt utólag a hitel elengedésekor sem kell vizsgálni. Ugyanakkor annak a feltételnek teljesülnie kell, hogy az öt év alatt történő összes elengedés a vételár vagy a teljes építési költség 30%-át, illetve az 5 millió forintot nem haladhatja meg.

Az előzőek vonatkoznak a más munkáltatótól vagy hitelintézettől korábban felvett lakáscélú kölcsön visszafizetésére szolgáló munkáltatói hitel elengedésére is.

forrás: penzcentrum.hu

A lakáspiaci tranzakciók száma hét évvel ezelőtt még elérte a 270 ezret, tavaly pedig már csak alig 90 ezer új- és használt lakás cserélt gazdát. Mivel az adásvételek száma alapján a harmadára zsugorodott a piac, nagy kérdés, hogy milyen következményekkel járna, ha feloldanák a kilakoltatási moratóriumot és a használt szegmensre ráöntenék a nemfizető adósok fedezetként felajánlott lakásainak tízezreit. Szakértők szerint akár jót is tehetne a piacnak egy ilyen jellegű tisztítótűz, bár aggodalomra ad okot, hogy ezzel is csak a több sebből vérző adósok felett köröző keselyűk járnának jól.

Nagy érdeklődés fogadta Csider László, a Nemzetgazdasági Minisztérium Otthonteremtésért és Építésgazdaságért felelős főosztályvezetőjének előadását a tegnap VI. alkalommal megrendezésre került Portfolio.hu Property Investment Fórumon, aki a kormány otthonteremtési- és lakásprogramját, valamint az új lakáspolitika főbb  irányait ismertette.

A szakértő bevezetőjében értékelte a lakáspiacon kialakult helyzetet. A válság kirobbanása óta folyamatosan csökken a kereslet, eladatlan lakások ragadtak be a piacra, zuhan a kiadott építési- és használatbavételi engedélyek száma, de nagyon megszaporodtak a köznyelvben csak szocpolnak nevezett támogatáshoz kapcsolódó visszaélések is. A használatba vett lakások száma 2004-ben még 43 913 volt, ami 2009-ben 31 994-re csökkent. A KSH legfrissebb adatai szerint 2010 III. negyedév végéig mindössze 13 340 lakhatási engedélyt, valamint 14 188 építési engedélyt adtak ki, ami 35 %, illetve 37%-os visszaesésnek felel meg az előző év hasonló időszakához képest. Az elmúlt két évtizedben a lakásépítések számában tapasztalt ciklikusságot (hol húszezer, hol negyvenezer lakást építettek) csak nagyon nehezen viseli az iparág.

Magyarországon bár mennyiségi hiány nincs a lakáspiacon, minőségi annál inkább. Számos rossz energetikájú épülettel rendelkezünk, gondoljunk csak a házgyári technológiával épített lakótelepekre. A bérlakások állománya körülbelül 8 %-ra tehető, ami jelentősen elmarad az uniós átlagtól (40-50%). Hazánkban rendkívül alacsony a mobilitás, az emberek nem szívesen költöznek, ráadásul a bérlakást sokan összekeverik a szociális bérlakásokkal. A fővárosban kerületenként is óriási eltérések figyelhetőek meg, míg a XIII. kerületben közel 9000 bérlakás van, addig például a XXIII. kerületben 100 alatt van ez a szám.

Aggasztó, hogy a 90 napot meghaladó késedelemmel rendelkező adósok száma meghaladja a 100 ezret, az ő összes hiteltartozásuk meghaladja 600 milliárd forintot. A lakosság egyre nehezebben tudja fizetni a közüzemi díjakat, a közös költséget és a megnövekedett törlesztőrészleteket.

2009. július 1-jén az állami lakástámogatások döntő többsége megszűnt, de a korábbi szerződésekhez kapcsolódó támogatások még hosszú éveken át terhelik a költségvetést. Az évtized közepén még közel 250 milliárd forint volt ez a teher éves szinten, ebből csak kamattámogatásra 150 milliárd forintot fordítottak, a 2011-es költségvetésben 126 milliárd forintos előirányzat szerepel ilyen célokra.

Otthonteremtés és Lakásprogram: az új lakáspolitika főbb irányai

Az államnak komplex módon kell kezelni a lakhatás és az otthonteremtés problémáját: új lakások építése, a lakásállomány minőségi javulása, energetikai beruházások, bérlakás program.

A szakértő szerint az otthonteremtési stratégiában fontos a tervezhetőség és a fenntarthatóság, hogy hosszútávon kiszámítható legyen a rendszer. Az egyes ágazati politikákat - lakhatás, szociálpolitika, építőipar, foglalkoztatás, környezetvédelem, energiagazdálkodás - össze kell hangolni. Figyelembe kell venni a költségvetés teherbíró képességét, továbbá egyensúlyt kell teremteni a tulajdonszerzés támogatása és a bérlakás program kiterjesztése között. Kiemelt szerepet kap az öngondoskodás, felértékelődik a lakás-előtakarékosság szerepe, emellett cél az önkormányzatokkal és a vállalkozókkal való partneri együttműködés szorosabbá tétele.

A kormány középtávú céljai között szerepel a hazai (4,3 milliós) lakásállomány 1%-ának megújítása, ami éves szinten 40-45 ezer új lakás felépítését jelenti. Kezdetben évi 100 ezer, majd - fokozatosan gyorsítva - évi 150-200 ezer lakás-egyenértékű felújítás, majd a program kiterjesztése a panel házakról, a bérházakra és a családi házakra is. A bérlakás állományt évente 5-10 ezerrel kívánják bővíteni. Mindezek eredményeként a gazdasági növekedésben és foglalkoztatás bővülésében is érzékelhető előrelépés mutatkozhat.

A program megvalósításának eszközei közé tartozik az adócsökkentés, a lakáselőtakarékosság és az szja-kedvezmények. Az előtakarékosság során cél a könnyebb felhasználási lehetőség, a lakossági megtakarítások becsatornázása a lakástakarékpénztárakba, a hitelezési korlátok mérséklése, valamint új források bevonása a hitelezésbe.

forrás: penzcentrum.hu

Valószínűleg sokan csalódni fognak, amikor a kormány – többszöri csúszás után – végre előáll a nemzeti eszközkezelő társaság konkrét formájával. A korábbi, több tízezer lakás állami átvételéről szóló tervvel szemben ugyanis várhatóan csak a kilakoltatással elkerülhetetlenül szembesülőknek ajánlanak fel hasonló segítséget. és ők sem maradhatnak a saját ingatlanukban, csak önkormányzati bérlakásokat biztosítanának számukra. A nehéz helyzetbe került adósok többségét csak állami garanciával biztosított áthidaló hitel segítheti. Az eredeti tervek sok százmilliárdos költségét nem bírná a költségvetés.

Már két hete a parlament előtt kellene lennie a nemzeti eszközkezelő társaság felállításáról szóló törvényjavaslatnak, a kormány azonban nem tartja a maga szabta határidőt. Vélhetően azért nem, mert időközben beláthatták, hogy valószínűleg le kell mondaniuk a kormányváltás óta hangoztatott grandiózus tervről, a nagyjából százezer nem fizető lakáshitelest nem tudják ezzel a szervezettel megmenteni. A lakáshitelesek ilyen széles körén segítő intézmény sok százmilliárd forintot emésztene fel, egyik forrásunk szerint ezermilliárdra is felkúszhat a számla végösszege, ennyi pénze most messze nincs az államnak.

Az összeget ráadásul – legyen annak egy része pusztán garanciavállalás – állami kiadásnak és hiánynövelő tételnek könyvelné el a három százalék alatti deficithez ragaszkodó Brüsszel. Nem fogadják el, hogy a terv nem szociális célokat szolgál, és nem a bankrendszer portfóliójának tisztítását. Az adósmentő intézményt valószínűleg akkor is fel kell tüntetni az államháztartás egyenlegében, ha a kormány tervei szerint a piacokról tudná finanszírozni magát, mert az intézmény állami garanciával működne. Úgy tudjuk, a grandiózus, sok adóst mentő, több százmilliárdos koncepció azért még nem múlt ki teljesen, elkészítették az erre vonatkozó terveket is, de megvalósulására jóval kisebb esély van, mint a másik megoldásra.

Állami garancia és áthidaló hitel lehet a megoldás.

Ez a másik megoldás egy koordináló szervezetet lehet, ami a tavasszal újrainduló árverések és kilakoltatások után önkormányzati bérlakásokat juttat az érintetteknek. Ez tehát már nem venné át a hiteleket, nem úgy működne, mint a kormány által először megálmodott intézmény, nem klasszikus eszközkezelői funkciókat látna el.

Forrásaink szerint azonban a kormány annyira elkötelezte magát a név mellett, hogy a koordináló szervezetet is nemzeti eszközkezelőnek fogja nevezni. Ezzel ki lehet pipálni az ígéretet, bár az messze nem úgy valósul meg, ahogyan azt májusban bejelentették. Az eszközkezelő az önkormányzatokkal is kapcsolatban lesz, információkat és segítséget nyújt, de utóbbival szűkmarkú lesz.

A rendszert várhatóan úgy állítják fel, hogy az eszközkezelő végső menedék legyen azoknak, akik végleg elúsztak a törlesztésekkel. A tervek alapján ezt úgy oldanák meg, hogy a kilakoltatottak nem maradhatnak majd az ingatlanjukban bérlőként sem, ehelyett egy kisebb önkormányzati lakásba teszik őket, ahol törlesztőrészletüknél kisebb bérleti díjat fizethetnek. A rendszer költségeit az állam és az önkormányzatok közösen viselnék.

A kormány a tömeges kilakoltatásokat mindenképpen szeretné megelőzni, így azok, akik csupán átmeneti nehézségekkel küzdenek, megtarthatnák lakásukat. Ők bankjuktól kisebb összegű áthidaló hiteleket kapnának, amelyekre az állam garanciát vállalna. Ezzel a bankok kockázatmentesen hitelezhetnék rossz, de nem reménytelen helyzetben lévő adósaikat, akiknek az áthidaló hitel védőernyője alatt lenne esélyük talpra állni.

Repedés a bankszövetségben.

A Magyarországon működő bankok egy része keményen lobbizott az eszközkezelőért, ők a korábbi agresszív terjeszkedésük miatt (alacsony marzsok, hiányos ügyfélminősítések, ügynöki hálózatok) sok nem fizető ügyféllel küzdenek. Az átlagnál rosszabb portfólióval rendelkező bankok anyáinak brüsszeli lobbija magyarázhatja, hogy a grandiózus eszközkezelőről egyáltalán még hallani lehet.

A lassabban haladó, jobb hitelállományt felépítő bankok azonban ellenérdekeltek egy nagy eszközkezelőben. Ők azzal érvelnek, hogy egy jó gazdaságpolitikai mix – stabil forint, adócsökkentés, szigorú deficitkorlát – önmagában elég ahhoz, hogy adósaik könnyebben törlesszenek, míg egy mindenkit mentő eszközkezelő rontaná ennek a körnek a fizetési hajlandóságát is. Az sem lenne meglepő, ha a kormány pontosan ezekkel az érvekkel magyarázná majd, hogy miért döntött egy kisebb, lebutított eszközkezelő mellett.

forrás: index.hu

Elfogadta az Országgyűlés a Fidesz hétpontos javaslatcsomagját, amely szerint egyebek mellett a jövőben ötévente egy előtörlesztés és egy futamidő-hosszabbítás ingyenes a lakáshitelesek számára. A törvény kimondja a középárfolyam kötelező alkalmazását és azt, hogy a hitelszerződés az ügyfél számára kedvezőtlenül nem módosítható - tudósít az MTI.

A képviselők egyhangúlag, 288 szavazattal hozták meg döntésüket, a szavazáson azonban nem vettek részt az ülésről korábban, a nyugdíjpénztár-választás szabadságáról szóló vita során kivonuló szocialista politikusok.

Az egyes pénzügyi tárgyú törvények módosítása csak a magánszemélyek által felvett lakáscélú hitel-, kölcsön-, és lízing szerződésekre vonatkozik.

A törvény szerint a jövőben csökkennek az előtörlesztéskor felszámítható költségek felső határai: a jelenlegi 2,5, illetve 2 százalékról 1,5, illetve 1 százalékra. A futamidőből eltelt két év után az előtörlesztés ingyenes lesz azzal a megszorítással, hogy ötévente egy költségmentes előtörlesztésre jogosult a hitel felvevője.

A parlament a törvény sürgős kihirdetését kérte az államfőtől. Az indítvány egyes pontjai november végén, mások december közepén léphetnek hatályba.

A FIDESZ képviselőinek javaslatai:

Rogán Antal fideszes képviselő szerint megszűnik a hitelesek kiszolgáltatottsága, ha az Országgyűlés elfogadja a devizahiteleseket megsegítő törvénycsomagot - számolt be az MTI.

A törvényjavaslat egyik kidolgozója hétfőn a parlamentben úgy fogalmazott: alapelv, hogy a hitelt vissza kell fizetni, és a magyar jelzáloghitelezés rendszerére szükség van, ezért olyan szabályokat kell meghonosítani, amely hosszú távon tartható és kiszámítható jelzáloghitelezést garantál. A törvénycsomaggal ugyanakkor egyértelművé teszik, hogy megszűnik a hitelesek kiszolgáltatottsága.

A képviselő kifejtette, az eredeti, nyolcpontos törvénycsomagról egyeztetéseket kezdeményeztek a bankszektorral és a hitelesek képviseletével is, és végül hét pontot emeltek be a javaslatba. E szerint megtiltanák az egyoldalú szerződésmódosítást, az önkényes kamatemelést, bizonyos esetekben az extradíjak felszámítását, köteleznék a bankokat a középárfolyam alkalmazására, illetve ingyenesen elérhetővé tennék az előtörlesztést és a futamidő hosszabbítását. A tiszta lappal indulás jogára vonatkozó szabály egyelőre nem került a csomagba tartalékképzési kockázatok miatt - mondta.

Rogán Antal expozéjában kiemelte: komoly előrelépés, hogy semmilyen díj nem emelhető még az infláció mértékével sem. A kamatemelést szigorú feltételekhez kötik, amit a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletével engedélyeztetni kell. A középárfolyam használatával kapcsolatban a képviselő megjegyezte: olyan módosító indítvánnyal egészítik majd ki, amely szerint mindenfajta törlesztésnél ezt kell alkalmazni. Hozzátette: nincs lehetőség arra, hogy a bank több módon is pénzhez jusson egy hitel nyújtásával, a költségeket a kamaton keresztül kell megtéríteni.

Szólt az ingyenes előtörlesztésről is, amelyet jelzáloghitel esetében lehetne igénybe venni. Hangsúlyozta: a jelzáloglevéllel fedezett hiteleknél az elő- és végtörlesztés mértéke a felére csökken és bizonyos esetekben az ingyenes előtörlesztésre is lehetőség lesz. Rogán Antal elmondta, a javaslatot alapvetően a lakáshitelesek megsegítésére fogalmazták meg, de a törvény pontosítására több más ponton is szükség van. Ezt a pénzügyi kormányzat készíti elő - tette hozzá.

Emlékeztetett arra is, hogy 2002 körül volt támogatott kamatú lakáshitel, de ezt a választások után megszüntették és a deviza alapú hitelezést támogatták. A devizahitel azonban - svájci frank alapon - kockázatos volt, mert a svájci fizetőeszköz kockázatos deviza. Nem volt a hiteleseket védő konstrukció és senki nem hívta a figyelmet a deviza alapú hitelek veszélyeire. Mindenki felelős a kialakult helyzetért, aki ezt nem tette meg - közölte.

Rogán Antal elmondása szerint 30 és 45 napos hatályba lépés szerepel a törvényjavaslatban, ha október végéig megtárgyalják, akkor november végén, illetve december 15-én életbe léphet.

forrás: portfolio.hu online gazdasági újság

A lakáshitelek GDP-hez mért arányának uniós átlaga 49,8%, míg hazánkban ez 14%-ot tesz ki, miközben Magyarországon a saját tulajdonban lévő ingatlanok részesedése extrém magas - írja a Napi Gazdaság.

A nehezén már túljutott a lakáshitelezési piac - állította Fatér Gyula, a Budapest Bank igazgatósági tagja a pénzintézet háttérbeszélgetésén, a szakértő szerint ez jelzi, hogy bőven vannak még tartalékok a piacon. A hitelezés élénkülése a jelzálog-fedezetű termékeknél indulhat meg hamarabb.

A bank alapvetően változtat eddigi megközelítésén, céljai szerint a hitelkiváltás helyett a lakásvásárlásra fokuszál néhány nagy stratégiai közvetítő partnerre támaszkodva. A szakember úgy véli, most indulhat el igazán a forintkölcsönök térnyerése.

A devizahitelek állami ösztönzésre történő forintra váltásával kapcsolatos kérdésre megjegyezte: a kétes kintlévőségek nagy része nem a devizakölcsönökből adódik. Az utóbbi 10-15 év legnagyobb gondja, hogy a lakossági megtakarításokkal nem foglalkozott eleget az éppen aktuális kormányzat.

A bankok közvetítői partnerei szerint jelenleg a piacon mindössze 4-5 pénzintézet hajlandó hitelezni, de a lakossági érdeklődők száma is 60%-kal csökkent a válság előtti szinthez képest. Az egyik, a piac mintegy 20%-át lefedő szereplőnél pedig az új kihelyezéseken belül már 85%-os a forint aránya. A tavalyi 8 ezer után további 8-10 ezer hitelközvetítő tűnhet el a piacról a különböző változások (szakmai követelmények, etikai kódex, szigorítások) következtében.

forrás: Napi Gazdaság