Hitel Blog - Aktualis Hitelek . hu

A hitelkiváltás kivételével deviza alapú kölcsönt ma gyakorlatilag nem lehet felvenni, pedig igény lenne rá. Ráadásul míg korábban osztrák bankoktól is olcsón lehetett ilyen jellegű kölcsönhöz jutni, addig mára ez a megoldás is lehetetlenné vált. Megnéztük, mit vesztettek ezzel a magyar hitelfelvevők, és azt is, hogy milyen esetben vehető még föl deviza alapú kölcsön.

A hazai bankok a szigorítások miatt már nem nyújtanak deviza alapú lakáshiteleket, pedig ügyfeleik máig vevők lennének az ilyen jellegű kölcsönökre – ezek ugyanis még mindig kedvezőbbek lehetnének a forinthiteleknél, még akkor is, ha figyelembe vesszük az árfolyamok elmozdulását. Most ráadásul még arra sincs lehetőségük a lakásvásárlóknak, hogy külföldi hitelintézettől jussanak devizakölcsönhöz, hiszen jelzálogjogot – a hitelkiváltás kivételével – ma már csak forintban lehet bejegyeztetni a tulajdoni lapra. Emiatt szinte teljesen leállt a hitelturizmus is, pedig korábban nagy keletje volt az osztrák hiteleknek – a leállás azonban csak részben magyarázható hazai szigorítással, hiszen az osztrák pénzügyi felügyelet már tavasszal fölszólította az ausztriai bankokat, hogy ne nyújtsanak hitelt a kelet-európai térségbe. Innen tulajdonképpen már csak egy lépés volt a hazai tilalom, amely végképp meggátolta, hogy magánszemélyek magyarországi ingatlanokra a hazainál alacsonyabb – de az ausztriainál magasabb – kamatra jelzáloghitelt vegyenek föl. Mint megtudtuk, korábban a kedvezőbb feltételek, és a hazai devizahitelezés hiánya miatt – főleg a Dunántúlon és az osztrák határszélen – nagyon sokan vettek fel kinti hitelt. Nem véletlen az sem, hogy ebben az időszakban sok ügyvéd és pénzügyi tanácsadó szakosodott osztrák hitelekre.

Jobb is és rosszabb is?

A külföldi hitelfelvétel nyújtotta lehetőséggel annak ellenére éltek a magyar vásárlók, hogy nem jártak vele olyan jól, mint a szomszédos ország állampolgárai – ennek oka az volt, hogy az osztrák bankoknak volt ugyan devizaforrásuk, de nálunk nem tudtak olyan alacsony kamatra hitelt kihelyezni, mint Ausztriában. „Nálunk a bankok egyszerűen magasabb marzsot alkalmaztak, mint otthon, de a 4,5–6,5 százalékos kamat plusz kezelési költség még mindig alacsonyabb volt, mint az itthoni 7 százalék körüli kamat. Ez a gyakorlatban annyit jelentett, hogy a 20 éves futamidőre felvett 10 millió forintos kölcsön havi törlesztőrészlete kinti hitel esetében 60–70 ezer forint körül alakult. Másrészt – és ez ugyancsak nagy előny volt – az osztrák bankok kezdetben még nem vizsgálták a jövedelmet sem, hanem az ingatlan piaci értékének 50 százalékáig hiteleztek” – mondja szakértőnk.

Egy idő után persze már a magyar bankok is tömegével nyújtottak hiteleket – ekkortájt már az osztrák bankok is rengeteg hitelt kihelyeztek, esetenként felelőtlenül. Emiatt sok lett a bebukott hitel, és rosszabb lett a bankok portfóliója – védekezésképp a kinti bankok is egyre óvatosabbak lettek a magyar hitelezéssel, és egyre jobban szigorítottak a feltételeket. Egy idő után a többség fel is függesztette a magyarországi devizahitelezést – jelenleg hitelkiváltáskor is csak két jelzálog hitelintézet nyújt deviza alapú hitelt. Az persze más kérdés, hogy igény továbbra is lenne a kinti hitelekre: „azt ugyan nem igazán tudjuk felmérni, hogy pontosan mekkora lenne az osztrák hitelre a kereslet, de devizahitelek iránt ma is van érdeklődés. Hiszen az osztrák bankok korábban a nálunk hiányzó devizahitelek miatti űrt töltötték be, most pedig gyakorlatilag ugyanez a helyzet. Korábban tehát azért volt sláger osztrák hitelt felvenni, mert 2003-ig nem volt Magyarországon devizahitel. Miután azonban a magyar bankok is elkezdték az euró és svájci frank alapú devizahitelezést, egyre jobban visszaszorultak hazánkban az osztrák hitelek. Másrészt tény az is, hogy nagyon sok osztrák bank nyitott magyarországi fióktelepet”.

Kiváltani jobb devizában?

Bár lakáshitel már nem nyújtható deviza alapon, a hitelkiváltásnál még él ez a módszer. Kiváltáskor ráadásul nagyon is megéri ezt a megoldást választani, már csak azért is, mert ellenkező esetben – azaz a devizahitelek forintra váltásakor – azonnal realizálódik az árfolyam miatti veszteség. Ehhez képest a hitelkiváltást végző bankok standard devizahitel konstrukcióinak kondíciói – ügyfélminőségtől függően – még mindig 20–30 százalékkal kedvezőbbek, mint más hiteltípusoké.

forrás: ingatlanmagazin.com

Érdekli, hogy milyen kondíciókkal tudná kiváltani hitelét, most előzetes banki költségek nélkül?

Kérjen ajánlatot telefonon, e-mailben, vagy töltse ki online űrlapunkat, hogy felmérhessük a hitelképességét és tájékoztathassuk a lehetőségeiről!

A törlesztőrészlet olcsóbb lehet, az egyszeri induló költségek viszont nagyobbak az osztrák hiteleknél, de a váltási és utalási költségek is elvehetik a kedvét annak, aki magyar helyett ausztriai székhelyű banknál szeretne ingatlanvásárláshoz hitelt felvenni. A lehetőséggel azok járhatnak jól, akik Ausztriában dolgoznak, vagy máshonnan van jövedelmük euróban.

Néhány évvel ezelőtt főként a határmenti településeken terjedt el, hogy ingatlanvásárláshoz érdemesebb ausztriai bankoktól hitelt felvenni. Elvileg persze az egész országban lehet felvenni úgynevezett osztrák hiteleket, de gyakorlatilag számos akadállyal szembesülhetnek az ügyfelek. A hitel legfontosabb feltétele egy piaci értelemben forgalomképes ingatlan.

Tévhitek és pletykák

Az osztrák hitelek közvetítése már jó néhány éve működő iparág. Népszerű, mert nem vizsgálták a banki feketelistát (KHR), és a jövedelemvizsgálat sem annyira szigorú, mondta el az Otthon Centrum Hitel Centerének ügyvezető igazgatója. Bánfalvi László szerint ugyanakkor azt nem mondhatjuk, hogy az osztrák hitel sokkal olcsóbb lenne, mint az itthoni frank- vagy euróhitelek. Bár a eurókamat mostani csökkentésével, valamennyivel olcsóbbodott az osztrák euróhitel, magyarázta Bánfalvi.

Az osztrák hitelekkel kapcsolatban az terjedt el, hogy azok is hozzájuthatnak, akik magyarországi bankoktól nem kaphatnak hitelt, például azért mert rajta vannak a BAR-listán, vagy papíron kisebb a jövedelmük az elvártnál. A hitel fedezetéül elsősorban ugyanis az ingatlan szolgál, a hiteligénylő jövedelmét nem veszik annyira figyelembe, hiszen a határok miatt nehezen tudnák csak ellenőrizni. Ezek a hiedelmek azonban nem teljesen igazak.

A legfontosabb valóban egy jó állapotban és jó helyen lévő ingatlan. Erről általában a tulajdoni lap, fotók, térképmásolat, műszaki leírás alapján végeznek előzetes értékbecslést, de az értékbecslők személyesen is megnézik az ingatlant, ha szükségesnek látják. Az osztrák bankok általában a forgalmi érték ötven-hatvan százalékáig hiteleznek.

Közvetítőkön keresztül

A kölcsönt általában közvetítőkön keresztül lehet igényelni, ritka az az ügyfél, aki a határ túloldalán besétál a legközelebbi takarékszövetkezethez, hogy hitelt igényeljen.

Bánfalvi László szerint elég körülményes ilyen hitelt felvenni, hiszen Ausztriában kell szerződni, a szerződéseket német nyelven kell megkötni, ráadásul a közbenjáró ügyvéd valószínűleg többet kér a határon átnyúló szolgáltatásért. De ha minden rendben megy, a törlesztés akkor is az osztrák bank számlájára megy, tehát vagy minden hónapban Ausztriába utazunk, és befizetjük az aktuális részletet, vagy az ügyfélnek kell állnia a – nem olcsó – nemzetközi utalást. Ráadásul havonta kell eurót váltani, hacsak nem dolgozik valaki Ausztriában, vagy nincs máshonnan eurójövedelme.

A közvetítők éppen ezért elsősorban azoknak ajánlják az osztrák hiteleket, akik Ausztriában dolgoznak. Ezen a véleményen van a Sopron Bank Burgenland vezérigazgatója is. A Sopron Bank az osztrák Bank Burgenland százszázalékos leányvállalata, azért alapították, mert a Bank Burgenland meg akarta könnyíteni a magyar ügyfeleinek a hitelfelvételt.

Magyar ügyfelek a Bank Burgenlandban is kaphatnak hitelt, ezek kondícióit a Sopron Bankkal egyeztetve adják. Ez azt jelenti, hogy Ausztriában sem könnyebb vagy olcsóbb a hitelfelvétel, nyilatkozta Radil Thomas elnök-vezérigazgató. Szerinte is csak azoknak ügyfeleknek lehet előnyös az Ausztriában között szerződés, akik bár magyar állampolgárok, de Ausztriában élnek vagy dolgoznak, és bevételeik onnan származnak. A többi magyar ügyfélnek nem éri meg, hogy a hitelfelvételhez Ausztriába utazzon, német nyelvű szerződést írjon alá.

Pletyka, hogy bárki kaphat pénzt

Több olyan ingatlanközvetítőt is felhívtunk, akik hitelügyintézéssel is segítik az ügyfeleiket. Az egyiknél azt mondták, hogy két éve nem foglalkoznak osztrák hitelekkel, mert ügyfeleiknek nem volt elegendő az ötvenszázalékos finanszírozás.

A To-Bo ingaltanközvetítő már ötödik éve dolgozik osztrák bankokkal. Ők úgy látják, hogy a magyar bankok eddig tudtak versenyezni az osztrák ajánlatokkal, de fél éve, amióta itthon megemelték a kamatokat, Ausztriában olcsóbb hitelt felvenni. Az azonban csak pletyka, hogy bárki kaphat hitelt, ott is van hitelminősítés.

Az sem igaz, hogy nem nézik a BAR-listát. Eddig is nézhették volna, de nem mindegyik banknál vizsgálták. Mostanában azonban inkább az a jellemző, hogy ellenőrzik, rajta van-e az igénylő a listán. Ez azonban nem kizáró ok, ha valaki például passzív listatag (vagyis már kifizette tartozását, de öt évig még a listán marad), az kaphat hitelt. De olyan esetről is tudnak, hogy aktív BAR-listás is kapott hitelt, mert nagyon kicsi volt a tartozása.

A kölcsönt euróban kell törleszteni. Ennek két módja van, ha nem akarunk sokat fizetni az utalásért. Az egyik módszer, hogy csekken fizetjük be Ausztriában, ez azoknak kedvező, akik a határ közelében laknak, és sokszor mennek át, illetve azoknak akik ott dolgoznak. A másik lehetőség a devizaszámla nyitása, és arra fizetni be az összeget, amit aztán a bank levon erről a számláról.

Nagyobb induló költségek

Bár sokan azt hiszik, nem igaz, hogy az induló költségek Ausztriában kisebbek, mint a magyar bankoknál. A fordítások és a közvetítői díjak miatt többet kell fizetni egy összegben. Az induló költségek Magyarországon a teljes hitelösszeg három-négy százalékát teszik ki, míg Ausztriában ez elérheti az öt-hat százalékot is. A havi részlet azonban most kisebb, mint egy itthoni banknál felvett hitelnél. A To-bo számítása szerint ötmillió forint tízéves futamidejű hitelnél, 300 forintos euróárfolyamnál 57 ezer forint a havi részlet. Itthon hét-nyolcezer forinttal többet kell fizetni. Gyors fejszámolás: ez éves szinten mintegy kilencvenezer forint megtakarítást jelenthet, azaz nagyságrendileg azt, hogy már akár az első évben visszajöhetnek a nagyobb induló költségek. Más kérdés persze, hogy a kamatkondíciók változásával tíz év alatt alaposan le is csökkenhet a magyar és az osztrák hitelek részlete közötti különbség.

A közvetítők tehát azoknak ajánlják ezt a hitelt, akik Ausztriában élnek, vagy gyakran utaznak oda. És persze azoknak, akiknek van önrészük, és elég a lakás értékének az fele is hitelből, illetve nem okoznak gondot a nagyobb induló költségek.

forrás: index.hu